& Nr. 223 (1605)
от 14 ноября
2000 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Ноябрь, 2000 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Деньги оптом и в розницу. Чего частным лицам ждать от банков.

а последний год конкуренция на кредитном рынке обострилась. Банки, похоже, устроили соревнование в средствах массовой информации, стараясь предложить более выгодные и привлекательные условия кредитования под залог недвижимости. А главным козырем в этой игре стала процентная ставка, которая менялась особенно активно и, если верить рекламе, достигла где-то 9% годовых.

 Ирина СЯРКИ

Деньги оптом и в розницу.
Чего частным лицам ждать от банков.

В настоящее время банки и фирмы-посредники пожинают плоды дорогостоящих рекламных кампаний: клиенты, увидев привлекательную цифру в 9%, о более высоких ставках и слышать не хотят. Они забывают старое правило: реклама — это одно, а в реальной жизни все совсем по-другому. Попробуем разобраться, какие кредиты и на каких условиях можно сегодня получить.

Новое и старое

Если судить по рекламным объявлениям, то банки особенно пропагандируют выдачу кредитов на строительство или покупку нового жилья. Условия по ним лучше, процент ниже. Однако согласно статистическим данным, объемы жилого строительства у нас самые низкие даже в Балтии: в 1999 году в Латвии было построено 0,4 новые квартиры на тысячу жителей (в Эстонии — 0,6, в Литве — 1,2, в России — 2,8). Несмотря на то, что застройщики регулярно сообщают о запуске новых проектов, реально строится очень мало: полностью готовые объекты можно пересчитать по пальцам.

При ближайшем рассмотрении кредитных портфелей рижских банков наверняка окажется, что кредиты под залог недвижимости составляют там не более 10%. Из которых большая часть работает на самом активном сегменте рынка недвижимости — вторичного жилья. Год назад специалисты прогнозировали, что к концу 2000 года 60% реально совершаемых сделок по купле-продаже "вторичных" квартир будет осуществляться с использованием кредитования. Прогноз оправдался: сегодня 60-70% покупателей ориентируются либо на кредит, либо на лизинг.

Реконструкцией по недострою

Существует еще один, относительно новый, вид кредитования — на ремонт или реконструкцию. Именно здесь возникает больше всего сложностей и неясностей. Клиенты считают, что, купив маленькую развалюшку, вполне могут получить в банке сумму, необходимую для ее реконструкции. На практике все обстоит иначе. Вся беда в том, что ни один банк не осуществляет 100-процентное кредитование, и сегодня на реконструкцию реально можно получить 50-60% от сметной стоимости.

Такого рода кредитование может осуществляться по двум схемам.

Первая включает в себя три субъекта: банк, заемщик и строительная компания, между которыми заключается договор. Заемщик закладывает банку свою недвижимость, а банк производит финансирование реконструкции напрямую — непосредственно строительной компании (фирма обязательно должна быть лицензированной). Естественно, деньги перечисляются абсолютно официально, а это сразу увеличивает расходы на реконструкцию на 30-50% (за счет уплаты всех необходимых налогов).

Для тех клиентов, которых такой вариант не устраивает, существует вторая схема кредитования, включающая только двух субъектов: банк и заемщика. Заемщик получает деньги в банке и сам рассчитывается со строителями. Но здесь тоже есть минус: финансирование идет поэтапно и банк требует проводить несколько оценок объекта на разных этапах реконструкции. Все расходы по оплате услуг оценщика идут за счет заемщика.

Весьма распространенным в последнее время стало такое явление, как недострой. Были случаи, когда у клиентов, которые не до конца проанализировали ситуацию, деньги заканчивались в самый неподходящий момент. Поэтому желание кредитных учреждений перестраховаться вполне объяснимо. Чтобы избежать недостроев, банки обычно просят клиентов внести недостающую сумму (например, банк принял решение оплатить 60% сметы, тогда клиенту нужно самому вложить 40%) до того, как начнется финансирование.

Однако статистика свидетельствует, что на ремонт и реконструкцию берут значительно меньше кредитов, чем на покупку готового дома.

Каков клиент, таков процент

9% годовых — очень красивая цифра, но кроме нее есть в рекламах и такие слова, как: "базовая ставка", "от 9%..." и т.д., значение которых большинство клиентов плохо себе представляют. На самом деле ситуация такова, что банки в рекламных целях указывают минимальную процентную ставку, и ниже она быть просто не может. Рядовой же потребитель покупает, как правило, стандартную квартиру, а значит, нуждается в сумме не более 10 тыс. USD, кроме того, не всегда есть возможность предоставить все необходимые банку справки. Отсюда вывод: процент, на который он может рассчитывать, в среднем составляет 13-15% годовых.

Окончательная процентная ставка может зависеть от разных показателей. Правило первое: чем меньше сумма, которую берет клиент, тем выше будет процент. Это связано с тем, что трудозатраты по обслуживанию кредита в 1 000 USD и 100 000 USD одни и те же, а прибыль разная. То есть ситуация такая же, как в оптовой и розничной торговле. Банк, по сути, — торговое предприятие, которое продает деньги. Поэтому чем больше объем выдаваемых денег, тем ниже их стоимость. Не стоит ориентироваться на 9-10% годовых при покупке стандартной квартиры или даже недорогого дома (до 50-60 тыс. USD) — средний процент кредитования гораздо выше.

Вторая причина, по которой устанавливаемая ставка может отличаться от базовой, — степень надежности заемщика. У каждого банка есть на примете "рафинированные" клиенты, официальные доходы которых допускают возможность получения больших кредитов. Для них предусмотрен низкий процент, и даже залог в этом случае — вещь весьма формальная. Но круг таких клиентов очень ограничен.

Как правило, реальная процентная ставка отражает риск конкретного вида кредитования так, как его видит сам банк. Ясно одно: выше 16-17% годовых планка уже не поднимется (если только не возникнет непредвиденных форс-мажорных обстоятельств). Кредитование под залог недвижимости — достаточно надежный вид кредитования, поэтому все банки стремятся удержаться на конкурентоспособном уровне. Не исключено, что в самое ближайшее время ставки даже по небольшим суммам установятся на уровне 14%.

Пока же все недоразумения случаются потому, что не во всех банках при первом контакте клиенту разъясняют основные нюансы операции. Бывали случаи, когда клиенты подготовили все документы, провели оценку, заплатили нотариусу и только после этого узнали, что процентная ставка гораздо выше ожидаемой. Некоторые даже отказывались от кредитов. Чтобы такого не произошло, специалисты рекомендуют будущим заемщикам самим расспросить обо всем сотрудника банка, который, имея богатый опыт, всегда сможет назвать приблизительный (+/-2) процент.

Непопулярный лат

В настоящее время большая часть кредитов берется в долларах, хотя в меню любого банка, как правило, есть несколько валют на выбор. Самая низкая процентная ставка — у евро, потом идет доллар, и самый высокий процент — у латов. Согласно статистическим данным, латовые кредиты берут только 10-15% всех заемщиков.

Чем же объясняется популярность доллара? Сроки кредитования зависят от того, на какой срок привлечены денежные средства банком. Большинство банков используют западные долгосрочные долларовые кредиты, которые и продают населению под больший процент. Действует обычная коммерческая схема: купил дешево — продал дорого.

Долгосрочных же латовых ресурсов у наших коммерческих банков практически нет. Да и что будет с курсом лата через год-другой, никто точно сказать не может. Поэтому банки все чаще выдают латовые кредиты на небольшой срок (до 3-5 лет) и с плавающей ставкой. Это значит, что если первоначальная ставка была 10%, то через несколько месяцев на совершенно законных основаниях она может подняться до 12%. Так что при получении кредита не будет лишним поинтересоваться в банке: процентная ставка жестко фиксированная или плавающая.

Кроме того, при выдаче латовых кредитов в договор, как правило, вставляют пункт, гласящий: в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (как-то: экономический кризис или резкие перепады курсов валют) банк оставляет за собой право менять ставку. Иными словами, если курс лата начнет резко падать, то процентная ставка начнет так же резко расти.

Консультировали специалисты фирмы Langes pils.

решила провести журналистское расследование с целью выяснить, какова же ситуация с кредитованием частных лиц на самом деле. Для этого наш журналист обошел кредитные отделы всех банков с вполне конкретным заданием: узнать, сколько реально денег, на какой срок и под какой процент можно получить под конкретную типовую квартиру (две комнаты, третий этаж, 602-я серия, в Плявниеках).

Смотрите также

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv