& Nr. 235 (2367)
от 8 декабря
2003 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Декабрь, 2003 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Управляющим домами не хватает профессионализма

егодня в Латвии в сфере как управления, так и обслуживания жилых домов сложилась ситуация, схожая с деятельностью маклеров и агентов по недвижимости. А именно, любой человек может стать и работать т.н. менеджером здания. Правда, уровень профессиональной подготовки управляющих и критерии качества их деятельности на государственном уровне до сих пор четко не определены.

 Олег КОЖИН

Процесс приватизации жилья в Латвии практически завершен. Но стать хозяином своей квартиры — лишь полдела. В придачу наравне с соседями вы получаете помещения общего пользования, инженерно-технические коммуникации, прилегающий к дому земельный участок (если он тоже был передан на приватизацию). Согласно ст. 8 Закона "О квартирной собственности" всем этим богатством вы не только можете, но и обязаны отныне управлять. Однако один в поле не воин. Если в доме 100 квартир и все приватизированы, то право высказать свое мнение есть у владельца каждой из них. Чтобы процесс управления проходил наиболее эффективно, лучше всего объединить свои усилия.

Как рассказала представитель Агентства самоуправления Rīgas mājoklis Анастасия Блажевич, если общая жилая площадь объекта превышает 1000 кв.м, выгоднее создать кооперативное общество собственников квартир (КОСК). Официальный статус оно получает после того, как будет занесено в Регистр предприятий. На все необходимые в данном случае документы придется потратить около 400 латов. Правление кооператива выполняет решения, принятые общим собранием жильцов. А функции обслуживания (хозяйственная деятельность) на договорной основе обычно передаются частной фирме или домоуправлению.

Если же дом маленький, то по экономическим соображениям КОСК создавать невыгодно. Во-первых, избежите затрат, описанных выше. Во-вторых, обслуживание одного квадратного метра будет стоить дороже, чем в многоэтажке. Так что ограничьтесь подписанием соглашения между всеми собственниками квартир и выберите среди них ответственного за все процессы в здании. С этим человеком заключается отдельный договор. По такой же схеме действуют и жильцы высоток, разорвав после неудачного опыта отношения с "частниками" и муниципалитетом. Так на рынке труда в середине 90-х появилась новая профессия — управляющий.

Новая профессия

Круг обязанностей управляющего крайне широк. По сути, дом для него — своего рода бизнес, а жильцы — клиенты. Поэтому, оценив платежеспособность последних, он обязан разработать план развития здания, найти источники финансирования реновационных проектов, в том числе из структурных фондов Евросоюза. Проще говоря, жильцы платят администратору объекта за то, чтобы в нем было всегда тепло, чисто, светло, двери и окна были отремонтированы и т.п.

А поскольку именно управляющий собирает и квартирную плату, и плату за коммунальные услуги и обслуживание, он считается материально ответственным лицом. Впрочем, существует альтернативный вариант — освободить его от финансового бремени, оплачивая все счета через кредитное учреждение, например. Как бы там ни было, т.н. менеджер дома обязан регулярно отчитываться о проделанной работе, в том числе о суммах и целях истраченных денег, перед теми, кто его нанял. Чем больше обязанностей он выполняет, тем выше и его зарплата.

Предполагается, что такие же функции выполняют управляющие, которые работают с денационализированной недвижимостью. Только в этом случае они заключают договор с домовладельцем.

Черный список

На сегодняшний день деятельность управляющих регламентируется исключительно двусторонним соглашением с домо— или квартировладельцами: другой законодательной базы в данной сфере в Латвии пока нет. Получается, что сама ситуация создает почву для злоупотребления вышеназванным статусом. В этой связи Латвийская ассоциация управляющих недвижимостью по своей инициативе последние пять лет собирает информацию о работе участников рынка данного сегмента. В беседе с президент ассоциации Витолд Пейпиньш отметил: в скором времени в интернете на сайте организации по адресу: www.nipa.lv будет опубликован "черный список".

Его первые строчки, как выяснила , возглавляют следующие лица: Гинт Гросфогелс, Илмар Лимбенс, Рудите Лимбена, Улдис Сеглиньш, Наталья Хохлова, Елена Кичикова и др. На совести каждого из них свои прегрешения. Среди зафиксированных — ущемление прав квартиросъемщиков, нарушение законодательных норм, оказание психологического давления на жильцов, использование средств, предназначенных на оплату коммунальных услуг, на другие нужды. А бывали случаи и присвоения денег.

"Увы, безграмотные действия таких "специалистов" приводят к ухудшению жилищных условий, технического состояния объекта и нецелевому расходу финансовых средств квартировладельцев. Однако присутствие имени того или иного человека в этом списке является только субъективным мнением членов нашей ассоциации о методах их работы", — подчеркнул г-н Пейпиньш.

"Я совсем недавно переехал в дом по ул. Стирну, 49а. На носу морозы, а у нас до сих пор нет и, судя по всему, так и не будет горячей воды и отопления! В Rīgas siltums мне объяснили, что кооператив Purvciems, которому принадлежит здание, задолжал фирме значительную сумму", — поделился в неофициальном разговоре с один из жильцов. Наравне с ним к кооперативам с плохой репутацией в Риге относятся Koknese, Pavadonis, Diķi, Staburags и Temps.

Такие разные курсы

Как же решить проблему? Все собеседники сходятся в одном: пока нет соответствующей законодательной базы, начинать нужно с пропагандирования профессионального образования. Сегодня тематические курсы с последующей выдачей сертификата организуют несколько структур. Большинство из них платные, но цены в них разные — начиная от 40-60 латов.

Латвийская ассоциация управляющих недвижимостью предлагает свои услуги по обучению уже с 1996 года. Курсы длятся два месяца, посещать их нужно пять дней в неделю. На все лекции в день отведено три часа. Цена — 150 латов. К настоящему моменту количество выпускников составило около 600 человек.

Готовит таких специалистов и повышает квалификацию учебный центр Buts. Он предлагает две программы, аккредитованные Министерством образованиия и науки. На основе первой "куют" управляющих домом (960 учебных часов), второй — управляющих недвижимостью (1220 уч. ч.). Предлагается также пройти курсы и получить статус старшего дома (1560 уч.ч.): так называется посредник между жильцами и домоуправлением. После сдачи экзаменов выпускникам выдается квалификационное удостоверение с печатью вышеназванного министерства. За четыре года его получили 812 человек. Проблема лишь в том, что попасть в Buts можно только в том случае, если вы официально зарегистрированный безработный и у вас на руках имеется направление от биржи труда.

Но есть и другой вариант, причем бесплатный. На 56-часовые курсы "Основы управления многоквартирными жилыми домами и ведение их хозяйства" приглашает агентство столичной мэрии Rīgas mājoklis. Возможность посетить их в основном предоставляется владельцам зданий, которые находятся "под крылом" муниципалитета. Обучение проводится как на латышском, так и на русском языке.

"Мы рассказываем о правовых основах в работе с недвижимым имуществом, об организации бухгалтерского процесса общества собственников квартир, административного обслуживания жилого фонда и его практических аспектах, — пояснила г-жа Блажевич. — В списке изучаемых предметов фигурируют и такие темы, как обследование и ремонт строительных конструкций, нюансы обслуживания инженерно-технических коммуникаций, основы делопроизводства, вопросы эффективного использования тепла и психология менеджмента".

Правда, для работы на профессиональном уровне общих знаний все же недостаточно. "Главная задача — подтолкнуть жителей стать инициаторами управления жилья. Мы также обращаем внимание наших слушателей на требования, которые они могут предъявлять к обслуживающим структурам, учим правильно оценивать их предложения", — добавила г-жа Блажевич.

Качество не гарантируется

"В отличие от соседних стран в Латвии нет четких критериев определения квалификации управляющих и обслуживающих структур, — признался президент Латвийской ассоциации управляющих и обслуживающих объекты недвижимости Раймонд Мункевиц. — Да, множество организаций проводят курсы обучения, выдают сертификаты. Но ведь, согласитесь, ни один из этих документов не в силах ответить на вопрос, насколько реально образованнее и профессиональнее стал его обладатель..."

Дабы не ошибиться в выборе учебного центра, обратите внимание на следующие моменты: продолжительность периода обучения, общее число выпускников за все время работы, практический опыт деятельности преподавателей. Не стоит пренебрегать и отзывами со стороны. Получается, что в данном случае государство не успело позаботиться и о потенциальных слушателях курсов: информацию о предоставленной в стране возможности получить профессиональное образование не обобщает сегодня ни одна госструктура, а значит, оценить объективно качество обучения практически невозможно.

Единые стандарты на подходе

"Мы сейчас активно работаем над созданием государственной программы обучения и шкалы оценки полученных знаний. Одна из ее целей — повышение профессионального уровня людей, что, в свою очередь, повысит качество обслуживания", — рассказал директор Департамента развития госагентства Mājokļu aģentūra Валдис Закис. Единые правила игры, предположительно, станут действовать уже осенью 2004 года.

Общие стандарты помогут лучше ориентироваться и самим квартировладельцам. "Они пока чувствуют себя арендаторами, а не хозяевами. Как следствие, им чуждо рыночное отношение к принадлежащей им жилой площади и части дома общего пользования. Как правило, они даже не знают своих обязанностей и прав", — добавил г-н Мункевиц.

Разъяснить последнее призван "Справочник собственника квартиры", изданный Mājokļu aģentūra на латышском и русском языках. В нем подробно рассмотрены юридические аспекты административной и хозяйственной деятельности в жилых домах, вопросы отношений между управляющим и поставщиком коммунальных услуг, владельцами квартир, земли; налогообложение и бухгалтерия, повышение энергоэффективности здания. В свободной продаже книга появится приблизительно в начале января будущего года.

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv