& Nr. 162 (2541)
от 26 августа
2004 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Август, 2004 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31          
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Типовушкам предрекают обвал?

есмотря на продолжающееся удорожание столичных типовых квартир, редкий покупатель нынче может чувствовать себя спокойно. Не прогадать бы со сделкой и не переплатить лишнего — вот две волнующие его проблемы. Сумятицы добавляют и все более отчетливо звучащие голоса скептиков, утверждающих, что цены на вторичном рынке жилья вздуты. Причем сегодня, как выяснила , их точку зрения разделяют и многие специалисты.

 Оксана АНТОНЕНКО

Рынок типовых квартир считается одним из самых активных сегментов в торговле недвижимостью. Не последнюю роль в этом играют непрерывно растущие цены, которым, правда, уже не первый месяц предрекают откат. И хотя пока ситуация остается спокойной, представители бизнеса по торговле недвижимостью уже не могут не признавать серьезности подобных опасений. Большинство из опрошенных экспертов уверены: выставляемые на продажу квартиры в "советских" многоэтажках переоценены.

Причины сомнений

Одно из подтверждений тому — аппетиты их продавцов не вписываются в рамки среднего уровня доходов в нашей стране. "Во всем мире действует такая закономерность: цена квадратного метра жилья должна равняться ежемесячным доходам человека, проживающего в нем", — рассуждает президент латвийской ассоциации маклеров Lanīda Эдгар Шинс. Совершенно очевидно: до средней зарплаты в 400 латов (именно столько стоит "квадрат" 119-й серии в Пурвциемсе) нам еще ой как далеко (в первом квартале текущего года латвийцы получали на руки в среднем 139,7 лата).

Вторым поводом для сомнений служит качество столичных серийных построек. Исполнительный директор Сервиса оценки компании Ober-Haus Гинт Апситис отмечает: их техническое состояние не идет ни в какое сравнение с выставленными ценниками. Понимают это и сами маклеры. Не случайно они еще 1,5-2 года назад возлагали огромные надежды на возрождающийся сектор жилищного строительства. Расчет был прост — новостройкам предписывалось "перетянуть" часть покупателей со вторичного рынка и остановить его удорожание. Но надежды не оправдались, поскольку достойных внимания объектов оказалось не так уж и много. Кроме того, новые проекты неприятно удивили своей высокой стоимостью, довольно посредственной архитектурной выразительностью и слабым качеством отделки.

Законы рынка

Как же определяется реальная цена квартиры? С таким вопросом обратилась к президенту Латвийской ассоциации оценщиков недвижимости Вилису Журомскису. По его словам, из существующих в мире трех методик использоваться должны как минимум две.

Первая — метод сравнительных характеристик. Он заключается в сопоставлении продаж аналогичных объектов (одной и той же серии, одинакового технического состояния и расположенных в одном районе). Для исследования берется либо фактическая сумма сделки, либо стоимость квартиры, указанная в рекламных объявлениях (для получения реальной цифры от заявленной отнимается 5-10%).

Для выявления цены вторым способом специалисты подсчитывают, во сколько обошлось бы возведение аналогичного сооружения в современных условиях. Далее проводится процентное сопоставление фактического возраста здания и отведенного ему теоретического срока эксплуатации: например, если дому уже 25 лет, а проектировщики гарантировали ему как минимум 75 лет нормального функционирования, то износ составит 33%. Отняв эту долю от затрат на строительство, мы и получаем фактическую стоимость квадратных метров.

Третий вариант — метод доходов — применяется редко и лишь в том случае, если квартира теоретически может приносить прибыль. Зная отношение ежемесячных доходов сдаваемого в аренду объекта к его цене, которая вычисляется на примере аналогичного жилья, реально определить искомую величину.

Выходит, в первом и третьем вариантах оценщик ориентируется исключительно на субъективные показатели — спрос и предложение, и только во втором прибегает к объективным техническим показателям. Но он-то как раз в Латвии наименее популярен.

Обвал или расслоение?

В беседе со специалистами по торговле недвижимостью попыталась выяснить причины особой любви рижан к серийным проектам. По мнению Эдгара Шинса, решающим фактором является доступное банковское финансирование, которому, как он считает, уже скоро придет конец. "Стоимость денежных ресурсов на международном рынке растет и уже через полгода процентные ставки увеличатся вдвое, — полагает он. — Такой поворот событий повлечет за собой проблемы с выплатой кредитов: банкам придется распродавать большое количество заложенного имущества. Естественно, это приведет к снижению цен".

Еще одна причина — упомянутый недостаток качественных новых площадей. Их количество, по расчетам специалистов Arco Real Estate, превышает 5% от общего объема площадей, выставленных на продажу. Исполнительный директор Сервиса оценки компании Ober-Haus Гинт Апситис полагает: будет лучше, если данный показатель достигнет 20%. "После того, как на рынке появится достаточное количество новых проектов, цены на жилплощадь в серийных зданиях как минимум остановятся, а в некоторых случаях даже снизятся", — разъясняет он.

Кстати, в наиболее пессимистичных тонах представитель Ober-Haus рисует будущее жилья в следующих сериях — "литовках", 602-й и 467-й. В то же время падение цен в ближайшие годы не должно сильно затронуть площади в спецпроектах, 103-й, 104-й и 119-й сериях.

Впрочем, не все так однозначно. Некоторые игроки маклерского бизнеса продолжают настаивать на отсутствии предпосылок к снижению стоимости типовушки. Руководитель торгового отдела компании Latio Вита Гудкова убеждена: в пользу роста цен на серийные дома говорит целый ряд факторов. В частности, такой — позволить себе новые квартиры в состоянии лишь незначительная часть населения. Следовательно, остальные так и останутся игроками вторичного рынка и будут создавать достаточно высокий спрос.

"Такое жилье станет пользоваться популярностью, хотя бы у отдельных социальных групп, которые не могут позволить себе тратить на приобретение крыши над головой более 30 тысяч долларов", — добавил руководитель отдела оценки компании Arco Real Estate Марис Лаукалейс. Он также счел необходимым упомянуть: спрос на типовушки во многом обоснован интересом к небольшим площадям. Найти их легче всего в серийных домах (например "литовках"). Как правило, они требуются молодым людям, только что переехавшим в столицу или начавшим самостоятельную жизнь.

По наблюдением г-на Лаукалейса, в сегменте серийного жилья быстрее всего дорожает именно "однокомнатный вариант". И интерес к нему сохранится в будущем: в новостройках квартир с малым метражом немного, так как такое "зонирование" повышает расходы на возведение всего здания.

Руководитель отдела обслуживания клиентов компании Realia Андрей Козел в беседе с обозначил еще одну причину, почему вторичный рынок продолжает сохранять свою популярность. Сейчас в столице ведется обширная кампания по реновации серийного жилья: за счет таких процедур, как утепление стен, замена окон и коммуникаций, срок эксплуатации зданий увеличивается, по крайней мере, лет на 20. Однако вкладывать свободные средства в них с целью дальнейшей перепродажи собеседник не советует: время, когда на них можно было заработать, давно прошло.

Избегая ошибок

Как убедилась , настроение большинства экспертов однозначно — падение, в той или иной степени, цен на серийное жилье весьма реально. Банки от подобных рисков стараются оградиться: на те здания, стоимость которых у них вызывает сомнения, залог выдается при значительно более высоком первом взносе, чем, допустим, на новые проекты. Определяются малоперспективные объекты при помощи т.н. оценки будущей стоимости.

По словам г-на Журомскиса, оценщик в данном случае несет ответственность за выведенную сумму, и если прогнозы окажутся неверными, рискует по нескольким направлениям. Во-первых, его могут лишить лицензии сроком на три года. Во-вторых, он будет обязан продать квартиру по той цене, которую назвал, или же покрыть разницу в стоимости. Правда, в практике президента Латвийской ассоциации оценщиков недвижимости таких случаев еще не было. "Специалист, как правило, имеет достаточно опыта для того, чтобы предугадать ход развития рынка", — заверил он .

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv