& Nr. 216 (2595)
от 10 ноября
2004 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Ноябрь, 2004 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30          
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Ригу ждет волна эксклюзива?

ентр города — не только самое выгодное место для развития новых проектов, но и самое проблемное. Нехватка свободных участков, огромное количество ограничений, длительный и непредсказуемый процесс согласования — все это отпугивает часть потенциальных инвесторов. План развития и сохранения исторического центра Риги, который сейчас находится на стадии разработки, решит как минимум половину из перечисленных проблем: от земельного дефицита до затяжного согласования. А это, по словам специалистов, может повлечь за собой волну строительства эксклюзивных объектов.

 Оксана АНТОНЕНКО

Спрос на жилье в центре очевиден. Очевидно и то, что объемы предложения не идут ни в какое сравнение с растущими аппетитами местных и зарубежных инвесторов, а также людей, которым просто хочется жить поближе к развитой инфраструктуре и старинной архитектуре. Так, стоимость отдельных новых проектов за полгода поднимается чуть ли не в два раза. Ведь если в микрорайонах еще есть какое-то понятие рыночной стоимости на новые проекты, то в центре города, где их можно пересчитать по пальцам, оно полностью отсутствует. Это обстоятельство позволяет устанавливать цену, какую они считают нужной. Как, например, определишь, сколько стоит вид на Даугаву или соседство с городскими парками?

На перепутье

Потенциальные девелоперы оказываются в неоднозначной ситуации: с одной стороны — инстинкт предпринимателя подсказывает, что строить надо именно в центре, с другой — нельзя не брать во внимание дефицит свободных земельных участков и длительный процесс согласования любого замысла — застройка исторического центра неразрывно связана с бесконечной вереницей правил, законов, запретов, согласований и обсуждений. Успешное "общение" со Строительным управлением считается таким подвигом, что наличие одобренного проекта автоматически поднимает стоимость земельного участка как минимум на 50%. И дело вовсе не в затратах на рейд по госучреждениям, а в потраченном времени.

Наглядный пример: компания AB Сeltnieks выставила на продажу земельный участок с готовым проектом, попросив за квадратный метр 130 евро (Пурвциемс). Конкуренция со стороны покупателей оказалась настолько высока, что его стоимость подскочила до 700 евро за квадратный метр. Но и этого владельцам кажется недостаточно, они уверены, что в скором будущем поступит еще более выгодное предложение. Нетрудно представить себе, насколько поднялась бы стоимость аналогичного объекта, будь он расположен, например, в тихом центре, где процесс согласования проходит еще тяжелее.

Испытание бюрократией

Те, кто уже имел опыт общения с Департаментом развития, знают все проблемы изнутри. Остальным напомним: на данный момент на застройку исторического центра наложен мораторий, поэтому любое строительство должно быть одобрено Советом по охране и развитию исторического центра. К вышеупомянутой территории относятся Старая Рига, Бульварное кольцо, тихий центр, Цитадель, Центральный рынок, периферия центра (дальний центр), Андрейоста, набережная Даугавы.

Как рассказал главный архитектор Рижской инспекции по охране памятников культуры Виестур Брузис, именно с экспертами связана большая часть проблем. Дело в том, что эта процедура требует консенсуса всех ее участников. Как правило, процесс повторяется неоднократно: редкий проектировщик может обойтись без замечаний со стороны специалистов. "Окончательные сроки зависят от того, насколько качественное заявление вы подали, — рассуждает г-н Брузис. — У нас принято все грехи сваливать на бюрократов, а почему бы проектировщику не подумать заранее, как сделать, чтобы у архитекторов не возникало претензий".

Как говорят девелоперы, вся проблема в том, что предугадать решение специалистов практически нереально, ведь это субъективное мнение. Тут нужны четкие правила, объективный документ. Специально для этого разрабатывается план развития и сохранения исторического центра Риги. "Ее должны были утвердить уже давно, — рассуждает компаньон Baltic Рroperties Group Милана Скумбиня. — Для многих инвесторов отсутствие плана — тормозящий фактор, ведь в нынешних условиях практически невозможно прогнозировать финансовые потоки".

Свет в конце туннеля

По словам руководителя проектного отделения Управления городским планированием Департамента городского развития Рижской думы Иветы Сташи, на данный момент разрабатывается вторая редакция и вносятся коррективы, появившиеся после общественного обсуждения. "Большинство поправок связаны с дорогами, стоянками и системой общественного транспорта", — уточнила она.

Теоретически после того, как планировка будет готова, мораторий отменят и процесс согласования значительно упростится, поскольку правила игры станут известны заранее. Но и это еще не все: план внесет ясность относительно зданий, которые разрешается сносить, и участков, которые позволяется застраивать (разумеется, не без ограничений).

На карте исторического центра вырисовываются объекты, предназначенные под снос. Жаль только, что большая часть из них расположена во дворах (за исключением немногочисленных ларьков и крошечных магазинчиков), зато на главных улицах столицы достаточно пустых участков. Так, например, застраивать можно практически всю ул. Кунгу (владельцы наделов — как частные лица, так и самоуправление), участок ул. Дзирнаву между ул. Бривибас и ул. Базницас (частная собственность), угол ул. Марияс и ул. Сатеклес (частная собственность) и др.

Как полагает г-н Брузис, упомянутые участки непременно будут застраиваться — подобный сценарий выгоден как муниципалитету, заинтересованному в развитии города, так и частным инвесторам, перед которыми открывается перспектива получения немалой прибыли.

Туманная перспектива

Предполагается, что утверждение плана даст стимул для развития новых проектов в центре Риги. "По крайней мере, так случилось, когда такой документ разработали для Кипсалы", — говорит Милана Скумбиня.

Однако не все так просто: каждый девелопер рассматривает проект с точки зрения потенциальной прибыли, а будет ли она в центре такой же, как сейчас, — еще вопрос. На ситуацию повлияют несколько факторов. Во-первых, это спрос. Как заметила представитель компании Eldikrija Илзе Мазуренко, среди состоятельных людей появилась тенденция переезжать из центра в более спокойные районы. К тому же с увеличением количества новых проектов в этом сегменте появится конкуренция, так что клиент будет выбирать не только вид из окна, но и качество строения, а также его стоимость. Не исключено, что девелоперам придется мириться с меньшей рентабельностью.

Нельзя не учитывать и такой фактор, как доступность банковских кредитов — сохранятся ли процентные ставки на ипотечное кредитование на сегодняшнем уровне.

И еще один весьма существенный момент — дороговизна ресурсов. Во-первых, стоимость земли в центре города доходит до 1500-2000 евро за квадратный метр, причем с каждым годом эта планка поднимается все выше. Во-вторых, сам процесс возведения дома здесь оказывается намного дороже, нежели в любом другом рижском районе. Как рассказал заместитель председателя правления компании Kalnozols Celtniecība Эрвин Буткевич, решающим фактором является высокая плотность застройки. Это, в свою очередь, означает, что придется укрепить фундамент не только собственного здания, но и прилегающих строений, а также использовать более дорогой вид свай для уменьшения вибрации почвы. К тому же эксклюзивный статус участка обязывает девелопера выбирать более дорогие материалы (натуральный камень, специальные рамы).

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv