& Nr. 48 (2673)
от 9 марта
2005 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Март, 2005 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31      
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Спекулянты теряют поле для бизнеса

ефицит — самая благодатная почва для заключения спекулятивных сделок. А если учесть, что превышение спроса над предложением характерно для всех сегментов латвийского рынка недвижимости, то вывод очевиден: Латвия — идеальное место для перекупщиков. Правда, в последний год поле их деятельности заметно сузилось.

 Оксана АНТОНЕНКО

Хобби для маклеров

Широкое распространение спекулятивные сделки начали получать в середине 90-х, когда приватизация уже шла полным ходом. Зарабатывали в основном путем оформления права собственности на чужие, до того государственные квартиры: собственник передавал право приватизации третьему лицу, а в обмен получал сумму, эквивалентную стоимости серийного жилья. Однако действительно массовый характер спекуляции приобрели на рубеже XX и XXI веков, чему в немалой степени способствовали активизация банковского сектора, снижение процентных ставок по кредитам, рост покупательной способности, обострение дефицита и последовавший за этим скачок цен.

Как полагает представитель компании по торговле недвижимостью Amber nekustamie īpašumi Гинт Приедитис, решающую роль в развитии нового вида бизнеса сыграли именно банки. Ведь если в середине 90-х заем можно было получить под 20% годовых, то в начале нынешнего тысячелетия ставки снизились в 4, а то и 5 раз. Причем значение имел не только размер запрашиваемых кредитными учреждениями процентов, но и доступность самих займов: официальная зарплата для их получения требуется не всегда. "Зачастую спекулянты вообще нигде не работают, но при этом имеют стабильный доход от перепродажи объектов недвижимости. И если движение средств в их сделках идет через банки, то те способны оценить финансовую состоятельность своего клиента и часто дают ему в долг", — отмечает исполнительный директор компании по торговле недвижимостью Ober-Haus Гирт Гринбергс.

Сегодня "играми на повышение цены" занимаются люди, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости, то есть профессиональные маклеры. По сравнению с любителями у них есть несколько преимуществ. Во-первых, они лучше, чем кто-либо, понимают, какие объекты будут дорожать. А во-вторых, располагают всеми необходимыми для поиска привлекательного предложения контактами.

Земля за "бутерброд"

Первым сегментом, на который обратили внимание перекупщики, стали крупные земельные наделы в довольно удаленных уголках Латвии — на Видземском взморье или, допустим, в живописных местах Латгалии. Главное — чтобы объект имел визуальную привлекательность и хоть какие-нибудь коммуникации. Купить его можно было "за бутерброд": первые владельцы не имели ни малейшего понятия о рыночной стоимости своей собственности и потому вместо ста долларов за гектар продавали его за десять.

Правда, на данный момент практически все перспективные земли принадлежат перекупщикам и халявные варианты если и встречаются, то невероятно редко. Что касается имеющихся нетронутых участков, то они обычно не представляют особого интереса для потенциальных инвесторов: ни дорог, ни коммуникаций, ни живописных пейзажей. Редким исключением являются районы, где планируется масштабное строительство. "Появление крупных индустриальных объектов автоматически повышает стоимость близлежащих наделов", — уточнила партнер компании Baltic Property Group Милана Скумбиня. Так что остается только вовремя узнавать о "стройках века".

Обманутые ожидания

Второй "аппетитный" для искателей легких денег сегмент рынка недвижимости — земли в Рижском районе. Хотя здесь зарабатывают не столько на росте цен, сколько на создании добавленной стоимости, то есть на парцелляции — дроблении территории на мелкие участки и обеспечении им статуса пригодных для малоэтажной застройки. В то же время и такой вариант себя уже практически исчерпал: "сырья" с интересным месторасположением практически не осталось. Плюс доверие к подобным проектам подорвано значительным количеством недобросовестных девелоперов. "Известны случаи, когда вместо обещанного поселка со всеми коммуникациями человеку приходилось селиться в открытом поле, где стояли три домика", — вспомнила Милана Скумбиня.

Столь же прибыльным вариантом в последние годы считались "игры" с домами и землями в Юрмале. Ограниченность предложений, высокий интерес со стороны богатых россиян и активность спекулянтов подняли цены на дюнную зону в Майори и Дзинтари до 400 евро за квадратный метр. И, как уверяют специалисты, потенциал их роста практически исчерпан — по крайней мере в сиюминутной перспективе. Более привлекательными местами считаются отдаленные районы курорта — Асари, Вайвари, Меллужи... Здесь квадратный метр у моря пока предлагается за 200-300 евро, а спрос со стороны покупателей растет с каждым днем. Выводы маклеров: в перспективе эти территории ждет существенное удорожание, а значит, появляется неплохая возможность подзаработать.

Скромно, но со вкусом

Еще один прибыльный бизнес — перепродажа квартир в центре города (Старая Рига, бизнес-центр, "посольский район"). Положение дел в данном сегменте напоминает юрмальскую: интерес со стороны потенциальных покупателей огромен, а предложение весьма ограниченно. Да и новое строительство ведется здесь довольно пассивно — значит, цены будут расти и дальше. Но на чистом удорожании можно заработать не больше 20% в год: время, когда стоимость исторического наследия ежегодно поднималась на 100%, осталось в прошлом. Хотя прибыль можно и увеличить. Первый вариант — купить большую квартиру и разделить ее на две маленькие, в результате себестоимость квадратного метра возрастет. Второй — приобрести неотремонтированное жилье и привести его в порядок. Стоит отметить: тут каждый случай индивидуален, ведь спрос на ваше жилье зависит от его конкретного месторасположения.

Доходный сектор

Самыми привлекательными объектами для спекуляций на сегодняшний день остаются новые проекты: спрос на них превышает предложение в несколько раз, а строительство ведется весьма пассивно. В результате — дефицит и рост стоимости. Наглядный пример: если на начальной стадии строительства квартиры в Tomsona terases стоили 500-950 латов за квадратный метр, то к моменту, когда у девелопера осталось всего две свободные площади, верхняя планка поднялась до 1260 латов.

Как поясняют специалисты, сливки с новых проектов можно снимать на ранних стадиях реализации. Все, что требуется, — зарезервировать площадь и внести задаток в размере 10-20% (в зависимости от объекта). Банковское кредитование в таких случаях не привлекается, так как займы выдаются только после сдачи дома в эксплуатацию. С момента начала продаж квартиры обычно успевают подорожать на 30-50%. Если хочется увеличить прибыль, можно подержать ее немного дольше — в таких случаях можно договориться с банком об отсрочке по платежам: иногда клиенту разрешается начать выплаты не сразу после оформления собственности в Земельной книге, а например, через полгода или год. В течение этого периода банк может ограничиться только процентами, а перекупщик успевает перепродать жилье.

Интересно, что самим застройщикам присутствие спекулянтов не всегда нравится: те забирают часть прибыли, которая причитается инвестору. Застройщик и сам не откажется продать квартиру в полтора раза дороже, чем рассчитывал. Некоторые фирмы даже стараются подстраховаться от контакта с перекупщиками, внося в договор задатка пометку: выкупить квартиру может только то лицо, которое ее зарезервировало. В таком случае спекулянту придется оформить апартаменты на свое имя, зато уж после окончания строительных работ никто не помешает ему продать собственность по такой цене, которая покажется ему уместной.

В то же время какими бы привлекательными ни были квартиры в новостройках, игры с ними больше подходят для мелких "инвесторов". Что касается серьезных вложений, то их маклеры советуют направить в девелопмент. Как считает г-н Гринбергс, это самый надежный способ инвестирования. Рентабельность (доход от продажи) почти каждого объекта составляет 30%, а в исключительных случаях доходит и до 80%.

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv