& Nr. 242 (2867)
от 14 декабря
2005 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Декабрь, 2005 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Девелоперы в предчувствии кризиса

течение следующего года в эксплуатацию будет сдано более 10 тыс. новых квартир. Реализация большей части крупных жилищных проектов намечена застройщиками примерно на одно время — конец лета — начало осени. По мнению консультирующих экспертов, одновременный выброс на жилищный рынок такого количества дорогостоящих апартаментов может привести к кризису девелопмента. К столь пессимистическому прогнозу побуждают, кроме всего прочего, грубые ошибки в практике самих застройщиков.

 Андрей КОВАЛЕВ, andrey.kovalev@bb.lv

Несколько последних лет развитие рынка жилой недвижимости во многом определяло ажиотажный спрос на квартиры как на вторичном, так и — прежде всего — на первичном рынке. Повышенный интерес к новостройкам понятен, ведь с начала 90-х годов прошлого века вспомнить, как выглядит стройплощадка, можно было, только пересмотрев советские фильмы времен соцреализма о монтажниках-высотниках.

Пятилетку за один год

Сегмент новых проектов в Латвии начал развиваться только с 2000 года и достиг значимого уровня лишь в прошлом году. Впрочем, девелоперы наверстали упущенное, преодолевая застой семимильными шагами за кратчайшее время (забывая порой о главном — качестве). Компания Ober Haus Real Estate Latvia, проведя исследование, выяснила, что за 2005 год первичный рынок жилья пополнился 7305 квартирами. Общее количество квартир, построенных или запланированных к строительству, с 2000 года достигло отметки в 17911 единиц.

Но самым урожайным на новостройки обещает оказаться 2006 год. В продажу, по разным оценкам, должно поступить от 10 до 13 тыс. квартир. К реализации части проектов девелоперы уже приступили, а другие ждут своего часа — свыше ста проектов сейчас находятся на согласовании в строительном управлении. Если ничего экстраординарного не случится, то за год-полтора будет перекрыт показатель сдачи в эксплуатацию квартир за все последние пять лет. Вот только смогут ли все апартаменты найти желающих поселиться в них новоселов и не останутся ли девелоперы и без маржи, и без работы?

Причина первая: ипотечная

Проанализировав ситуацию на рынке недвижимости в Северной Европе, эксперты банка NORD/LB Latvija пришли к выводу: спрос на новые квартиры в Латвии близок к насыщению. И все из-за того, что потянуть ипотеку в нашей стране может достаточно ограниченное количество семей. По подсчетам банка, таковых около 15 процентов. Именно они могут выкроить из своего семейного бюджета порядка 400 латов на погашение ипотечного кредита. А именно столько надо отстегивать банкам в месяц, если, согласно статистике, средняя сумма ипотеки на приобретение жилья в новостройках составляет порядка 70 тыс. латов.

Не вдаваясь во все нюансы исследования, проведенного NORD/LB Latvija, приведем лишь одну выкладку из него. В ближайшее время квартиры на первичном рынке будут доступны по цене для 15-20 тысяч семей, не более. То есть с учетом сданных в этом году квартир уже в 2006-м спрос на новое жилье будет практически полностью удовлетворен. Это может стать одной из причин прогнозируемого на 2007 год кризиса девелопмента. "На месте девелопера я сейчас, наверное, побоялась бы вкладывать деньги в новостройку, которая будет возведена только года через 2-3", — считает директор компании Baltic Credit Ольга Зенчик.

Индикатором развития рынка недвижимости во многом является деятельность на нем квартирных спекулянтов. Так вот, по наблюдениям экспертов, активность перекупщиков заметно пошла на убыль. Если раньше доля спекулятивных сделок в новостройках доходила до 50 процентов и выше, то сейчас она составляет не более 10%. Положительный знак для покупателей (рост цен может остановиться) и настораживающий — для застройщиков (удастся ли получить прибыль с реализации проекта?).

Причина вторая: стратегическая

Впрочем, задуматься девелоперам стоит не только о динамике спекулятивных сделок. Для многих было бы поучительно проанализировать и другие факторы, ведущие к появлению разговоров о кризисе в отрасли. Ряд застройщиков, к примеру, совершают грубые ошибки в маркетинге и стратегических исследованиях рынка.

"В ходе реализации проекта интересы покупателей зачастую не принимаются девелоперами во внимание, — высказала свое мнение Елена Королева, руководитель отдела новых проектов компании Ober Haus Real Estate Latvia. — Так как спрос пока еще превышает предложение, девелоперы не предпринимают активных действий в исследовании рынка и предпочитают верить в то, что покупатели все равно найдутся. Особенно это касается второстепенных игроков, которые пытаются сорвать быструю прибыль, но не знающих, останутся они на рынке после этого или нет". Многие предлагают клиенту абстрактный "квадратный метр", не делая разделения по планировке квартир, этажности и т.д. Часто, по словам г-жи Королевой, не учитывается специфика района, где планируется возводить новостройку. Скажем, в Чиекуркалнсе в окружении старых построек нецелесообразно строить элитарное жилье с апартаментами на 150 кв.м. Люди, которые хотят и могут приобрести такую квартиру, вряд ли согласятся поселиться в этом микрорайоне. Словом, концепция проекта может быть совершенно не согласована с местоположением.

Проведя исследование, специалисты Ober Haus заметили и другие типичные ошибки, совершаемые застройщиками. Во-первых, не проводятся предварительные исследования рынка, из-за чего устанавливаются завышенные цены, которые останавливают продажи, или, наоборот, цены занижаются и девелопер недополучает прибыль. Во-вторых, отсутствуют продуманная концепция, план маркетинга и, несмотря на значительные траты денег, информация о проекте искажается или вообще не доходит до потенциальных клиентов. При этом отличительные особенности и преимущества проекта игнорируются. И наконец, некоторые застройщики все еще пытаются торговать самостоятельно. При нехватке знаний, без учета технологии продаж они тратят время на поиск и набор своих "консультантов", но при этом в расчет не берется ни стоимость затраченного времени, ни желаемый клиентом уровень сервиса.

Причина третья: классификационная

Проблема, по мнению Елены Королевой, еще и в том, что девелоперы до сих пор не проводят классификацию новостроек в соответствии с уровнем его качества и комфорта. "По мировым стандартам существует три категории жилья: экономичное, бизнес-класса и эксклюзивное, — говорит г-жа Королева. — У нас же единые стандарты отсутствуют вообще и нередки случаи, когда покупателю под вывеской эксклюзивной предлагается квартира чисто экономичного класса. Естественно, по соответствующей завышенной цене. К слову, эксклюзивного жилья в соответствии с европейскими стандартами в Латвии не строится вообще".

К счастью, необходимость изменить эту порочную практику поняли и некоторые крупные латвийские девелоперы, объединившиеся недавно в собственную ассоциацию. Одну из своих главных задач новая организация видит в создании классификатора — системы стандартов в определении качества строящихся объектов. Работа над этим, по словам одного из инициаторов создания ассоциации Андиса Лагздиньша, уже началась. "Создана группа разработчиков концепции, в которую вошли представители нашей организации, банков и госструктур, риелторы, — сообщил г-н Лагздиньш. — Каким будет классификатор — покажет время. Возможно, это будет что-то наподобие "звезд", которые присваиваются отелям. Надо учесть и то, что классификатор будет иметь скорее рекомендательный, чем обязательный характер".

Кстати, само появление ассоциации девелоперов говорит о том, что серьезно работающие в этой сфере бизнесмены не смотрят в будущее через розовые очки и пытаются изменить само отношение застройщиков к покупателям жилья. Успеют ли они сделать это до 2007 года, когда день X может наступить во всей сфере девелопмента, где помимо крупных игроков задействована и целая армия фирм "одного проекта", которым тот же классификатор будет по барабану?

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv