& Nr. 137 (3013)
от 19 июля
2006 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Июль, 2006 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31            
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



В соседних странах идет обвал цен

след за Литвой серийное жилье продолжает стремительно дешеветь и в эстонской столице. Похоже, рынок недвижимости в соседней стране действительно перегрелся, что вынуждает вмешаться в ситуацию даже эстонский центробанк. Несмотря на обвал цен в Таллинне, а также во всех крупных городах Литвы, о чем сообщала месяц назад, наши риелторы пока бодро заявляют, что подобное Латвии не грозит. Попробуем разобраться в ситуации.

 Андрей КОВАЛЕВ, andrey.kovalrv@bb.lv

Евро спровоцировал падение цен

Несмотря на продолжающийся в Латвии рост цен, есть факторы, говорящие о том, что рынок недвижимости ждут перемены.

Уже несколько месяцев продолжают обесцениваться серийные квартиры в Литве и Эстонии. Цена квартир в спальных районах Таллинна снизилась на 20 процентов, кроме того, их стало гораздо труднее продать. Как пишет эстонская газета SL Оhtuleht, квартиры пытаются продать все, кто купил их с целью инвестирования и долгое время ожидал, например, перехода на евро. Сейчас продавцам приходится искать покупателей квартир в течение двух-трех месяцев, тогда как раньше жилье уходило за неделю-две. Те, кто не может ждать покупателей долго, вынуждены сбавлять цены. Словом, квартирные спекулянты, из-за действий которых цены в свое время резко пошли вверх, теперь порождают обратные процессы.

На рынке новых квартир в центре Таллинна и прилегающих к городу районах цены в свою очередь стабилизируются, а продажа занимает больше времени.

Кстати, еще год назад премьер-министр Эстонии Андрус Ансип предупреждал, что люди должны учитывать: после каждого подъема наступает спад. "Я не пророк и не могу сказать, когда это произойдет, но, к сожалению, когда-нибудь это случится. Не стоит думать, что Эстония — исключение, где все происходит не так, как везде", — говорил премьер. И, как видим, прогноз начинает сбываться.

Впрочем, уже в 2005 году эстонские аналитики ждали, что государство начнет охлаждать пыл выдачи кредитов и рост цен на недвижимость остановится. Уже упомянутый выше г-н Ансип тогда заявил, что не видит в этом необходимости. "В контексте Европы соответствующее регулирование в Эстонии и так уже достаточно жесткое, никакие чрезвычайные меры не нужны, — сказал он. — У людей должно хватить здравого смысла".

Однако надвигающийся обвал рынка заставляет госструктуры сейчас играть по другим правилам. Так, чтобы охладить перегревающийся рынок недвижимости, Банк Эстонии намерен с 1 сентября поднять требования к коммерческим банкам о наличии обязательного резерва с нынешних 13 процентов до 15.

Как указывают эксперты, увеличение процента обязательного резерва является инструментом экономической политики госбанка для влияния на деятельность коммерческих банков. Увеличение резерва до 15 процентов означает, что банки должны отложить 3,6 млрд. крон, что уменьшит объем выдаваемых кредитов.

Продавцы становятся более сговорчивыми

У нас же объемы выдаваемых кредитов продолжают расти, несмотря на попытки Банка Латвии тоже как-то повлиять на ситуацию (см. за 17.07.06 г.). Похоже, в обвал цен на рижском рынке недвижимости его игроки верят мало. Или стараются убедить в этом рядовых покупателей жилья.

Так, по утверждению аналитиков компании Ober Haus, экономический потенциал Риги выше, чем у других балтийских столиц, поэтому цены на вторичном рынке жилья останутся на более высоком уровне, нежели это было в Литве и Эстонии. Для латвийского рынка предстоящее введение евро не является стимулирующим фактором, поэтому отсрочка не окажет столь серьезного влияния на рынок, как это случилось в Таллинне.

Некоторые эксперты также напоминают, что Рига — самый густонаселенный город региона и спрос на жилье здесь всегда будет активным, следовательно, ценовая планка на квартиры окажется самой высокой. То есть рост цен диктуется и демографическим фактором.

Но не все так однозначно. Даже из ежемесячных отчетов крупнейших риелторских компаний следует вывод, что ажиотаж на латвийском рынке недвижимости уменьшается, несмотря на продолжающейся рост цен. О снижении активности покупателей свидетельствуют статистические данные, согласно которым если в конце года в Риге и ее окрестностях в среднем совершалось около 1600 сделок с квартирами, то в последние месяцы это число упало в среднем до 1300. Можно сделать предположение, что уменьшение общего числа сделок с квартирами — предвестник грядущих изменений на рынке. Каких?

Так, к примеру, продавцы стали более сговорчивыми, особенно это касается объектов большой площади, которые в течение года предлагались по 3500-4000 тыс. евро за квадрат.

Из последних новшеств латвийские специалисты по недвижимости отмечают и возросшее количество квартир в новых проектах, выставляемых на повторную продажу. Это означает, что те, кто инвестировал в них с целью перепродажи, уже не надеются на дальнейший стремительный рост цен. Кстати, срок первых продаж квартир в новых проектах также постепенно удлиняется. Теперь вопрос в том, будут ли инвесторы сбрасывать квартиры уже в ближайшее время или подождут год-другой. От этого будет зависеть дальнейшая ситуация на рынке латвийской недвижимости.

Два сценария поведения инвесторов

Известно, что отличие "инвестиционных" квартир от квартир, приобретаемых для жизни, с точки зрения рынка состоит в том, что они покупаются с целью извлечения прибыли, как правило, для последующей перепродажи, а следовательно, могут оказаться одновременно выброшенными на рынок, что приведет к росту предложения и, соответственно, к снижению цен. Инвесторы могут начать продавать квартиры в том случае, если доходность вложений на этом рынке упадет ниже банковской ставки. Продажи будут давить на рынок и вызывать падение цен. Именно это происходит сейчас в Эстонии и Литве.

Однако сильна вероятность и того, что наши инвесторы, или квартирные спекулянты (кому как больше нравится), не будут снижать цены, а станут продавать жилье по текущим. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что спрос на жилье есть, пусть и не такой ажиотажный, как ранее. Большинство специалистов причин для массового сброса квартир пока не находят. Речь может идти о постепенной стабилизации квартирного рынка и ценовой ситуации. Такой сценарий также возможен. Об этом говорит и мировая практика.

В большей части ведущих стран темпы роста цен на недвижимость за прошедший год заметно сократились. Экономисты все еще прогнозируют мягкую посадку без ценового обвала. Но недвижимость во многих странах настолько переоценена, что если цены и не обвалятся, то им придется оставаться на одном уровне в течение десяти лет. А о том, как может произойти обвал рынка недвижимости, на примере отдельных стран, переживших это, читайте в ровно через неделю.

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv