& Nr. 165 (3536)
от 29 августа
2008 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Август, 2008 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Нехорошие квартиры

ксперты предполагают, что уже в начале 2009 года банки начнут создавать дочерние структуры. На их балансы и будет заноситься "мертвая" недвижимость, доставшаяся в наследство от заемщиков, не справившихся с кредитными обязательствами.

 Елена РЫЛЕЕВА

Первая ласточка

Плохой недвижимости у банков не бывает.

"Создание компаний по управлению недвижимостью — это нормальный и распространенный в мировой практике ход, — говорит директор по развитию Deloitte Latvija Валдис Митенбергс. — В условиях, когда кредитополучатели не могут справиться с обязательствами и выгодно продать свой залог, на выручку приходят созданные банками структуры. Они приобретают отягощенные объекты по минимальной цене либо берут на себя управление залогами, за которые должник больше не может расплачиваться. У этих структур есть средства, они могут "сидеть" на недвижимости и ждать лучших времен, которые непременно наступят".

Первой ласточкой еще в конце апреля стал фонд Baltic Distressed Property fund, основанный компанией Parex Asset Management. Его цель — скупать недвижимость, которая продается по цене ниже рыночной. С самого начала в кредитном учреждении не скрывали: фонд будет приобретать недвижимость у тех, кто столкнулся с финансовыми трудностями. Впрочем, скупать все подряд никто не собирается — у объектов должна быть перспектива роста стоимости в светлом будущем. После стабилизации рынка.

Как банк вернет себе деньги

Управление зданиями, землей и квартирами не является основным направлением деятельности финансовых учреждений. Кроме того, у банков есть и ограничения на объем активов, которые могут быть инвестированы в объекты такого рода. Поэтому когда больше не остается никаких надежд на возврат кредита, финансовые учреждения пытаются реализовать заложенную недвижимость. В нынешней ситуации, когда стоимость имущества резко идет вниз, понятно, что они не станут продавать квартиры за бесценок на открытом рынке, чтобы, во-первых, не подрывать его еще сильнее, а во-вторых — чтобы минимизировать убытки или даже извлечь прибыль.

"Опыт показывает: переняв недвижимость во время спада и поддержав ее в хорошем состоянии в течение нескольких лет, до момента, когда ситуация на рынке улучшится, в итоге ее можно продать по цене, которая покроет сумму кредита, — поясняет Валдис Mитенбергс. — Таким образом, банк в будущем может компенсировать большую часть потерь, возникших в течение "плохих" лет. Это может произойти либо через выплату дивидендов от деятельности дочернего предприятия, занимающегося недвижимым имуществом, либо при продаже доли капитала такой компании".

Скандинавский пример

В начале 90-х годов по похожей схеме работала большая часть банков Северных стран. Когда рынок начинал идти вверх, созданные финансовыми учреждениями предприятия могли успешно реализовать свои активы, частично компенсируя банкам убытки, накопленные в предыдущие годы. Многие ведущие фирмы по недвижимости в Скандинавии в свое время появились именно таким образом, когда инвесторы выкупили у банков доли капитала "дочек", рассказывает специалист Deloitte.

По его прогнозам, с учетом того, что у многих латвийских ведущих банков есть скандинавские "мамы", уже в первой половине 2009 года большая часть из них создаст такого вида компании.

Добавим, что в недавнем макроэкономическом обзоре Ассоциация коммерческих банков успокаивала: хотя задержки с выплатами по кредитам и становятся все более распространенным явлением, удельный вес ссуд, не несущих доход, не превышает 0,5% от общего количества. И это более хороший показатель, чем во многих западных странах, которые накрыл ипотечный кризис.

Вместе с тем, по данным Комиссии по рынку финансов и капитала, объем кредитов, погашаемых с задержкой, к концу первого полугодия по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 21% (см. таблицу).

Латвия — не исключение

Нельзя забывать и то, что сами банки на пике высоких цен продали фактически всю недвижимость, ссылаясь на то, что, мол, это не их прямая задача — управлять подобными активами. Уже тогда пошли разговоры, что этот поступок банков следует принимать как руководство к действию. Раз столь крупные и умные игроки скидывают недвижку — жди падения рынка. Падение произошло. И банки оказались к этому готовы.

Во всяком случае, опрошенные представители крупнейших кредитных учреждений признали, что "готовы помочь" клиентам, попавшим в сложную ситуацию. В том числе выкупом заложенной собственности.

"В мире известны разные способы поведения банков в ситуации, которая сложилась в Латвии, — говорит руководитель управления поддержки обслуживания частных лиц SEB Banka Арнис Шкапарс. — Иногда банки создают дочерние компании, которые обслуживают отобранную за долги или выкупленную недвижимость. Иногда пользуются услугами уже имеющихся предприятий. И Латвия в данном случае не исключение. Так что подобное и у нас вполне вероятно. Другое дело, что пока большинство банков, в том числе и мы, стараются идти навстречу клиентам. Стараются договориться, чтобы не доводить до отнимания квартиры".

Рациональное решение

Руководитель Danske Banka в Латвии Райвис Каканис также заметил, что в Латвии уже активно работают компании, приобретающие заложенное имущество. И цели у таких компаний могут быть разными. Например, скупка недвижимости с целью релизовать ее, когда рынок пойдет вверх. Второй вариант — облуживание купленной недвижки, сдача в аренду офисов или квартир.

"Управление недвижимостью не является основной функцией банка, — добавляет руководитель управления продаж DnB NORD Илмар Вамзис, — поэтому создаются отдельные компании, которые этим занимаются. У нас банк тоже рассматривает подобную возможность".

"Бывают моменты, когда единственным рациональным решением для клиента становится продажа собственности, — говорит руководитель отдела кредитования частных лиц Hansabanka Дзинтарс Калниньш. — В такой ситуации очень важно получить оперативную и профессиональную помощь. Эту помощь могут предложить как уже существующие на рынке игроки, так и сам банк".

По словам Калниньша, у банков и в период активности на рынке были подобные структуры, а сейчас их деятельность особенно важна. "У Hansabanka такого дочернего предприятия нет, однако сам банк имеет возможность предложить подобный сервис — и это касается не только ситуаций, когда требуется продажа имущества, но происходит и в любом другом случае, если клиент заинтересован".

"А плохих кредитов у нас почти нет"

Отвечая на вопрос, какова доля "плохих" кредитов в их банке, Арнис Шкапарс сказал: "Учитывая, что SEB всегда был крайне консервативен в вопросах кредитования, случаев задержки выплат по ссудам в банке довольно мало. Что касается тех, у кого сейчас возникли финансовые трудности, то тут тоже пока всегда можно найти выход". По его мнению, особых трудностей у семей, взявших кредит на жилье для себя, быть не должно. Если же возникают проблемы, то он призывает идти в банк, стараться решить вопрос, а не скрываться в надежде, что проблема сама собой рассосется.

Аналогичного мнения придерживается и Илмар Вамзис: "Пока "плохих" кредитов у нас не более 2% от общего портфеля. Но важно, чтобы клиент, которому трудно делать ежемесячные выплаты, не бежал в какую-то конторку за новым кредитом, чтобы погашать ипотечный, а пришел в банк, и специалисты помогут найти решение".

Рост будет стремительным

Успокаивает и Дзинтарс Калниньш из Hansabanka: показатели росли фактически с нулевой позиции, поэтому хотя прирост и выглядит большим, если считать в процентах, на деле ситуация не так печальна — мы еще не достигли среднеевропейского уровня. И тут многое зависит от способности каждого конкретного банка разрешить ситуацию с клиентом, столкнувшимся с трудностями. "В Hansabanka постоянно находят все новые и новые решения, помогающие клиентам, у которых изменилась платежеспособность. И поэтому ситуация пока стабильна", — отрапортовал представитель банка.

Более стремительный, чем прогнозировалось, рост объема "плохих" кредитов прогнозирует Райвис Каканис. Однако, говоря про свой банк, он отметил ,что у них ситуация не хуже, чем в целом на рынке. "Значительная часть "плохих" должников — это просто недисциплинированые клиенты, опаздывающие с платежами менее чем на месяц. Скорее всего они даже не осознают, что такое поведение ухудшает их кредитную историю и в будущем им будет сложнее получить ссуду", — заключил банкир.

Добавим: почти все эксперты согласны, что относительная стабильность на рынке недвижимости наступит не ранее 2010 года.

Качество выданных коммерческими банками кредитов

30.06.2007 г.

30.06.2008 г.

Изменение за год, %

млн. Ls

%

млн. Ls

%

Погашаются без задержки

12545,4

95,1

14217,60

89,0

13,3

С задержкой до 30 дней

478,8

3,6

1038,70

6,5

116,9

С задержкой от 31 до 90 дней

90,2

0,7

292,20

1,8

223,8

С задержкой от 91 до 180 дней

21,5

0,2

188,90

1,2

779,3

С задержкой дольше 180 дней

37,2

0,3

230,50

1,4

519,6

Не выделены

13,9

0,1

0,50

0,0

-96,6

Всего

13187,0

100,0

15968,4

100,0

21,1

Источник: Комиссия по рынку финансов и капитала

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv