& Nr. 241 (3612)
от 17 декабря
2008 года
«Бизнес & Балтия»
В номере
 
Издания
 
Календарь
<< Декабрь, 2008 >>
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
 
GISMETEO.RU:погода в г. Рига





www.eursa.org

smi.ru

Российский Деловой Портал 'Альянс Медиа'



Холодный душ для офисного рынка

о мнению экспертов компании Re & Solution, в ближайшее время рынок офисной недвижимости Риги ожидает избыток предложений и, как следствие, умеренность спроса. Складывающаяся в этом секторе ситуация сильнее ударит по девелоперам и в определенной степени — по кредитовавшим их банкам. А вот арендаторы из этой ситуации извлекут выгоду: их расходы на аренду бюро снизятся.

 Георгий ШАБАЛИН

На волне оптимизма

С учетом инерционного характера развития рынка офисной недвижимости в 2009 году ожидается достаточно большая активность, так как предусмотрено завершение целого ряда новых проектов.

Около двух лет назад рынок офисной недвижимости Риги начал бурно развиваться: бизнес-центры вводились в эксплуатацию один за другим. Девелоперы вовсю осваивали новые проекты на новых площадях, совершенно не обращая при этом внимания на возможные риски, связанные с вводом в строй слишком больших площадей. Темпы офисного строительства, заявленные в Риге, были беспрецедентны: объем предложений на рынке бизнес-центров увеличился в разы. Ожидается, что общая запланированная площадь современных офисных помещений в 2008 году в Риге достигнет рекордно высокого уровня — 140000 кв.м. На рынке царил безудержный оптимизм, при котором казалось, что рост будет бесконечным, и никто не задумывался о возможном экономическом спаде, в условиях которого опыта работы не имел никто.

В поисках "квартиранта"

Глобальный финансовый кризис, стремительное падение возможностей местного бизнеса и риск потенциального перенасыщения создали серьезную угрозу для местных девелоперов, инвесторов и банков, что привело к задержке сроков введения в строй примерно трети запланированных предложений и почти полному отсутствию новых договоров аренды.

В третьем квартале 2008 года спрос снизился, так как многие потенциальные арендаторы стали тщательнее взвешивать свои потребности. Многие и вовсе отложили в долгий ящик планы по расширению и переезду. Стало сложнее заранее сдавать в аренду помещения в проектах, сдача которых предполагается в следующем году.

Раньше на рынке офисной недвижимости преобладала следующая практика: на момент открытия офисные площади должны быть заполнены на 50 процентов, а спустя пару месяцев — уже на 90. Первое время подобные темпы наполняемости помещений не вызывали особого удивления: спрос на офисы был высоким. Сегодня же требуются неимоверные усилия владельцев вновь открываемых деловых центров (в основном класса А), чтобы найти "квартиранта" для каждого офисного закутка.

Лихорадочная активность

Темпы наполняемости новых офисных центров в последнее время значительно снизились, и ликвидировать пустоты в них порой приходится не один год. По сути, каждый новый бизнес-центр становится индикатором насыщения рынка офисной недвижимости. При этом, уверяют аналитики Re & Solution, наблюдается растущее число крупных предприятий, особенно международных, которые заинтересованы в снижении расходов на аренду и ищут более эргономичные решения.

Если обобщать статистику по рынку коммерческих площадей, то в данный момент простаивают пустыми порядка 20-25% площадей рижских комплексов класса Б. По подсчетам специалистов, сегодня потенциальные арендаторы в Риге и ее ближайших окрестностях могут выбирать примерно из 70-80 современных бизнес-центров. И это не считая старых административных зданий и нераспроданных квартир, в которые также предлагается въехать. Поэтому на рынке офисных площадей, несмотря на спад в экономике, наблюдается лихорадочная (по сути — болезненная) активность: владельцы компаний внимательно изучают изменяющуюся ситуацию и появляющиеся предложения. Если хочешь выжить, нужно экономить.

Цену аренды сбивает избыток

После относительно стремительного роста арендная плата была стабильной начиная с 2005 года и практически вплоть до конца 2008 года. Попытки снизить ее впервые прозвучали в третьем квартале и к концу года приобрели характер тенденции. По сведениям Re & Solution, средняя месячная базовая арендная плата за офисы класса А в это время в Вильнюсе составляла 16-19 евро/кв.м, в Риге — 18-20 евро/кв.м и в Таллине — 16-22 евро/кв.м (для офисов класса Б — 11-15, 10-18 и 10-14 евро/кв.м соответственно), причем во 2-й половине 2008 года как следствие избыточного предложения наблюдалось ее снижение примерно на 5%.

Отрицательную динамику подтверждают и данные других компаний, занимающихся продажей недвижимости. Из них следует, что если в период с 2004 по 2007 год стоимость аренды офисного квадрата в рижских бизнес-центрах класса Б ежегодно возрастала на 1-3 евро, то во втором полугодии 2008-го она снизились на 2-3 евро за кв.м. И специалисты уверены: отрицательная тенденция в 2009 году сохранится.

Можно сказать, что рынок, по сути, перешел на сторону арендаторов. Они уже заняли более сильные позиции в переговорах по поводу условий аренды и настаивают на снижении арендной платы, дополнительных платежей и сроков аренды.

В ожидании часа "икс"

По мнению аналитиков, с учетом инерционного характера развития рынка офисной недвижимости в 2009 году ожидается достаточно большая активность, так как предусмотрено завершение целого ряда новостроек. Объем новых проектов в 2010 году существенно снизится, поскольку перенасыщенному рынку потребуется некоторое время для поглощения тех проектов, которые на данный момент находятся на стадии строительства.

Реализация многих проектов была начата до наступления сложившейся ситуации, и потому прирост офисных помещений будет продолжаться. На сегодня в Риге площади в бизнес-центрах составляют 260000 кв.м. Специалисты предполагают, что в 2010 году в Риге этот показатель будет равен 480000 кв.м. Что, согласно мировой аналитике, еще далеко не предел. Ведь опыт свидетельствует, что около 10 процентов населения центральных городов работает именно в бизнес-центрах.

Это значит, что в Риге примерно 72000 человек имеют рабочие места в офисных зданиях. На одного человека, по данным специалистов, должно приходиться примерно 12-15 кв.м, то есть общая площадь, которая уже сейчас вроде бы нужна городу, составляет около миллиона кв.м. Только вот нужно ли будет столько офисных квадратов года эдак через три-четыре?..

Комментарий редактору | Распечатать | В "портфель" | Послать
Оцените статью

 
 
 
  
О нас | Редакция | Реклама главная | Карта сайта

Copyright © 2003, "Бизнес&Балтия", Developed by Front.lv
Копирование и распространение любых материалов, размещенных на сайте,
без письменного разрешения редакции запрещено.
При ретранслировании материалов обязательна гиперссылка на источник www.bb.lv