Украинские беженцы «взорвали» рынок съемного жилья Риги - эксперт

Наш эксперт: Айгар Шмитс, председатель правления Латвийской ассоциации недвижимости.

– Как в целом повлиял на рынок недвижимости Латвии приток беженцев?

– С начала войны прошло чуть более месяца, это слишком короткий период для того, чтобы рынок недвижимости мог как-то на это отреагировать. Не могу сказать, что радикально сократилось количество сделок; единственное, что пока дает основание думать о каком-то влиянии – это некоторое торможение. Очевидно, люди сейчас пытаются понять, имеет ли смысл брать на себя какие-то серьезные обязательства – например, кредит на приобретение жилья.

Другое дело – рынок съемного жилья. Он и до сих пор был, мягко говоря, не слишком активным и существовал в частном порядке. Не было крупного инвестора, занимавшегося доходными домами. В основном предлагалось частное жилье – то есть люди приобретали недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду и иметь дополнительный доход.

При этом спрос намного превышал предложение и до нынешней ситуации. А сейчас, с притоком большого числа людей, нуждающихся в относительно недорогом съемном жилье, эта проблема сильно усугубилась.

В течение месяца в Латвию прибыло большое количество беженцев – как зарегистрированных, так и не зарегистрированных. Кто-то поселился у родственников или друзей, кого-то устроили в муниципальных заведениях, кому-то удалось снять жилье.

Однако на сегодняшний день ситуация такова, что если некий человек – неважно, беженец или нет, – придет в агентство по недвижимости, специализирующееся на сдаче жилья в аренду (особенно недорогого), может возникнуть ситуация, когда ему нечего будет предложить.

– Обычно баланс спроса-предложения регулирует рынок. Почему этого не произошло в области арендного жилья?

– Одна из главных причин, на мой взгляд, то, что до недавнего времени законодательство никак не стимулировало развитие рынка съемного жилья. Только в прошлом году был принят новый закон о защите прав домовладельцев; до этого законодательство было заточено если не полностью на защиту прав арендатора, то со значительным перевесом в его пользу, практически никак не защищая права домовладельца. Неудивительно, что до сих пор в Латвии не было ни одного крупного инвестора, который строил бы так называемые доходные дома – то есть жилье, изначально предназначенное не для продажи, а для долгосрочной аренды. Будь закон о защите прав домовладельцев принят лет пять назад, уверен – сегодня ситуация была бы другой. У нас были бы дома с квартирами, построенными специально для долгосрочной аренды.

До сих пор квартиры строились в основном именно на продажу. И только сейчас на рынке съемного жилья понемногу начинают появляться более или менее крупные игроки, которые начинают интересоваться доходными домами в качестве бизнес-направления. Допускаю, что сейчас что-то проектируется или уже строится, однако пока эти дома сдадут в эксплуатацию, пройдет не менее года-полутора, и то если не возникнет какого-либо форс-мажора, который этот процесс притормозит.

– Проблемы со съемным жильем испытывает только Рига или такая ситуация в других городах тоже?

– В других городах ситуация еще более сложная. Предложение исходит, главным образом, от владельцев квартир и небольших домов, и если сравнивать это предложение с реальным спросом на съемное жилье, то этого, конечно, крайне недостаточно.

Что касается строительства новых доходных домов за пределами Риги, то тут ситуация осложняется еще и тем, что стоимость строительства жилья из расчета на квадратный метр что в Риге, что в более отдаленном месте примерно одинакова, и на сегодняшний день составляет в среднем 1200–1300 евро за кв. м.

А вот стоимость аренды в Риге гораздо выше, чем где-то на периферии. Соответственно, в Риге и ее окрестностях строить выгоднее, поскольку вложенные в столице средства скорее окупятся. Тут же возникает вопрос баланса между объемом инвестиций, необходимых для строительства доходного жилого дома, и потенциальной доходностью съемных квартир, поскольку стоимость аренды должна соответствовать средней платежеспособности арендаторов.

Причем просчитать это надо на довольно-таки отдаленную перспективу. Но в любом случае понятно, что сдать жилье в столице или ее окрестностях будет и подороже, и проще, чем где-то в провинции.

– Если на рынке спрос на съемное жилье превышает предложение, получается, что строить жилье для последующей сдачи в аренду очень перспективно. Но в наше время все меняется очень быстро и далеко не всегда предсказуемо. Не может ли случиться так, что доходные дома построят, а там некому будет жить?

– Думаю, нет. Всегда будет часть населения, для которой арендовать жилье гораздо выгоднее, чем покупать собственное.

Если говорить о местных потенциальных клиентах рынка съемного жилья, то это, во-первых, часть жителей, которая не может позволить себе или просто не хочет связывать себя кредитными обязательствами.

Во-вторых, сегодня многие люди достаточно мобильны, и если образ жизни человека связан, например, с периодическими переездами из одной страны в другую, ему проще и выгоднее жилье арендовать, а не приобретать в собственность.

Владеть недвижимостью – это не только право, но и – в еще большей степени – обязанности.

Забот и расходов, связанных с обслуживанием своей недвижимой собственности, зачастую не меньше, чем если жить в арендованном жилье. И для многих людей, не желающих брать на себя заботы, будет предпочтительнее жилье именно арендовать.

Другая крупная категория клиентов рынка съемного жилья – иностранные студенты. Думаю, что по мере возвращения к нормальной жизни, как это было до пандемии, у нас их с каждым годом будет все больше и больше. Кроме того, по мере развития экономики к нам наверняка будут приезжать работники из-за рубежа, которым тоже потребуется жилье на более или менее длительный период. Так что в этом смысле клиентов у владельцев доходных домов должно хватать.

Однако есть другая, действительно крайне тревожная тенденция, напрямую касающаяся не только рынка недвижимости, но и будущего страны в целом: в Латвии катастрофически уменьшается население.

Недавно просматривал статистику: в прошлом году, например, население Латвии сократилось на 13 тысяч человек. Тринадцать тысяч за один год! Причем, как прогнозируют аналитики, это еще не предел.

Конечно, нужно продолжать строить, нужно улучшать свои жилищные условия. Но если у нас и в последующие годы будет настолько удручающая демографическая нисходящая – это страшно. И это то, о чем нам нужно думать в первую очередь.