Доступность жилья существенно уменьшилась – неужели началось?

Балтийский индекс доступности жилья (ИДЖ) отображает возможности среднего домохозяйства позволить себе приобрести квартиру площадью 55 квадратных метров с помощью ипотечного кредита в одной из столиц стран Балтии. С учетом средней процентной ставки и цены жилья рассчитываются ежемесячные платежи, которые нужно направлять на погашение долговых обязательств, и они соотносятся с развитием полутора средних зарплат нетто в соответствующем городе.

В годовом сечении индекс доступности жилья значительно уменьшился. Прирост зарплат отставал от повышения цен на квартиры, что вкупе с растущими процентными ставками негативно повлияло на доступность жилья. В Вильнюсе и Таллине величина индекса доступности жилья снизилась соответственно до 120.9 и 119.6. Хотя в Риге доступность жилья значительно ниже, чем раньше, все же она остается самой высокой среди балтийских столиц – величина индекса в третьем квартале составляла 176.6. Подобная величина индекса означает, что у такого домохозяйства, доходы которого соответствуют 1,5 среднемесячной зарплаты нетто в Риге и которое хочет приобрести квартиру площадью 55 м², доходы были на 76,6% выше, чем это было бы необходимо, чтобы на обслуживание ипотечного кредита направлять не более 30% семейных доходов.

Подсчеты показывают, что в третьем квартале в Риге средневзвешенная цена за квартиру выросла на 12%. Более медленный темп прироста зарегистрирован в случае квартир в не слишком новых домах (которые построены до 2000 года). В свою очередь, прирост цен на квартиры, которые находятся в домах, построенных или реновированных после 2000 года, и которые в основном дороже старых квартир, ускорился. Доступность таких квартир также немного ниже – величина индекса составляла 125.8.

Скорее всего, на ускорение роста цен повлияли сделки с ранее зарезервированными новыми квартирами.

Цены этих квартир еще выше, а доступность квартир еще ниже.

Рекордно высокая инфляция и высокие процентные ставки увеличили финансовую нагрузку домохозяйств. Более дорогое обслуживание кредитов, а также шок от дороговизны жизни и тревога в связи с рецессией уменьшили конфидентность населения. Покупатели стали осмотрительнее – спрос на жилье в третьем квартале уменьшился. Количество сделок уменьшилось на 6% в сравнении с третьим кварталом прошлого года.

На первичном рынке уменьшилось количество сделок, а также замедлились темпы резервирования находящегося в процессе строительства жилья. На вторичном рынке также наблюдается спад активности. Более устойчивый спрос еще может сохраняться в сравнительно новых проектах на вторичном рынке, которые построены или реновированы после 2000 года, – покупатели, которые больше не могут позволить себе приобрести квартиры в новостройках, рассматривают такие варианты.

Напротив, более дешевое жилье советского времени потеряло свою привлекательность из-за низкой энергоэффективности. Из-за угрозы возрастания счетов за отопление владельцы были заинтересованы их побыстрее продать. Предложение продажи такого жилья, особенно большого по площади, существенно выросло. Из-за уменьшения спроса несколько месяцев подряд регистрируется падение цен на расположенные в домах советских времен квартиры.

Скорее всего, прирост средневзвешенной цены в ближайшие месяцы еще будут поддерживать сделки с зарезервированными ранее квартирами в новых проектах, которые дороже среднего жилья. Однако в условиях царящей неопределенности цены на жилье в течение следующего года могут уменьшиться. Низкий спрос и высокие процентные ставки могут привести к небольшой коррекции цен – в районе 5% или немногим больше. Конечно, развитие цен в разных сегментах будет отличаться. Например, уменьшения цен на квартиры в новых проектах мы можем и не дождаться. Девелоперы находятся в хорошем финансовом положении, они могут ждать покупателей, не уменьшая цены на квартиры.

Средняя зарплата в третьем квартале продолжала расти. Зарплата нетто в Риге была на 5,7% больше, чем годом ранее. Хотя доходы увеличились, резко растущая инфляция уменьшила реальную зарплату работающих и объем свободных средств. В следующем году росту средней зарплаты будет способствовать повышение минимальной зарплаты. На 2023 год Swedbank прогнозирует прирост месячной зарплаты брутто в размере 8.5%.

В 2022 году прирост зарплат отставал от прироста цен на жилье. Это вызвало спад доступности жилья. В следующем году эта динамика цен–зарплат может поменяться – средневзвешенная цена квартир, скорее всего, уменьшится, в свою очередь, зарплата нетто будет расти. Доступность жилья будут ограничивать возрастающие процентные ставки, поэтому индекс доступности жилья, скорее всего, будет подвержен колебаниям.