«Мы перезимовали!»: латвийский рынок недвижимости на фоне войны

Картина «Не ждали»

В только что проведенном исследовании банк Citadele и социологическая служба Norstat констатировали, что 22% населения Латвии хотят изменить свое местожительство. Настроения изменились по сравнению с ситуацией на период перед отопительным сезоном. 30% домохозяйств ныне платят 400+ евро в месяц за отопление. Абсолютное большинство опрошенных летом 2022 года не было готово к такому росту затрат, как и к повышению ставок по кредиту, которые ныне составляют максимальные значения начиная с финансового кризиса в 2008-2009 гг.

Между тем по закредитованности домохозяйств Латвия занимает почетное предпоследнее место в Евросоюзе — относительно доходов жителей мы уступаем по этому показателю только Румынии. Лидером здесь является богатая Дания. Выходит, кто больше зарабатывает, тот и активнее занимает. Даце Зиле, руководитель аналитической службы минэкономики, подтвердила, что и в Латвии каждый третий представитель среднего класса отягощен ипотечным кредитом.

В Латвии, несмотря на очевидные сложности экономического характера, банки не ощущают повышенного спроса на отложенные платежи, кредитные каникулы. Объяснение — домохозяйства тратят свою «подушку безопасности». Налицо иная тенденция: в настоящее время, отметил руководитель дирекции обслуживания частных лиц банка Янис Мурниекс, клиентура откладывает меньше денег.

Новые проекты дороже, но... дешевле!

Член правления Латвийской ассоциации сделок недвижимого имущества (LANIDA) Вестардс Розенбергс констатировал, что за прошедший год цены на исторический центр Риги увеличились на 24%, новые проекты в микрорайонах — более чем на 14%. «Вторичка» — квартиры в домах социалистического периода — стоит на месте.

Разумеется, отметил господин Розенбергс, речь идет о разных категориях покупателей: «панельки» в рижских микрорайонах уходят по 1000 евро за квадратный метр. Что же касается новых проектов, то там цена «квадрата» — начиная с 3 тысяч. Между тем именно последние охотно финансируются коммерческими банками — это ликвидный актив, который можно в случае чего удачно реализовать.

Еще одно обстоятельство: новые дома являются энергосберегающими и, соответственно, дешевле в обслуживании. По данным В. Розенбергса, коммунальные платежи в январе 2023 года для 1 квадратного метра жилплощади составили соответственно 2,89 евро в месяц для нового дома, 4,81 — для здания довоенного периода и 5,54 — для стандартной «панели». Дополнительными факторами являются звукоизоляция, оборудование общих пространств, архитектурные решения здания.

Текущий год, полагает Вестардс Розенбергс, отметится «неравномерным развитием». Цену на энергоресурсы, вероятнее всего, удастся снизить — точно так же и кредитная ставка может остановиться в районе 4%. Другим проблемным моментом остается себестоимость строительства: уже сейчас она составляет около 1,6 тысячи евро за квадратный метр нового проекта. Поэтому если человек ныне приобретает жилье, то ему необходимо рассчитывать на изначальный взнос 40-60 тысяч евро.

На рыночную цену недвижимости влияет и правильная эксплуатация. Д. Зиле призвала жителей домов, эксплуатируемых десятилетиями или даже веками, внимательнее относиться к общему состоянию зданий. В этом отношении важны решения собраний жильцов: теперь по закону довольно одной трети активных обитателей дома, чтобы принять обязывающие решения.

«Мы перезимовали»

Улдис Муцениекс, директор продаж энергетической компании Elektrum, констатировал, что перед началом отопительного сезона Латвия стояла перед перспективой не только высоких цен на ресурсы, но и вероятного отсутствия таковых. Сегодня же можно уверенно сказать: «Мы перезимовали». Оптимизм внушают определенные тенденции в целом по Евросоюзу, однако ситуация по-прежнему отличается хрупкостью.

— В Европе по-прежнему идет война, и в любую неделю она может повернуться так, что уму непостижимо, — предупредил У. Муцениекс.

Что касается платежей за электричество, то в целом долги потребителей накопились, но не в драматичном объеме.

На конференции был также поднят и наболевший вопрос о том, зачем нам биржа Nordpool, которая искусственно завышает нашу дешевую электроэнергию, производимую каскадом ГЭС на Даугаве? Господин Муцениекс развеял мифы: «Локальное существование невозможно или оно было бы гораздо дороже, чем сейчас». Дело в том, что Латвия не производит всего объема необходимой ей электроэнергии, а лишь 80%. Поэтому нет альтернативы подключению к системе Скандинавии.

— Акционеры — каждый из вас! — высказался топ-менеджер Elektrum. Но не надо связывать экономическую и социальную функцию предприятия. Иначе мы опять будем в плановой экономике.

Госпожа Зиле обратила внимание, что в Латвии имеются потребители энергии, приобретающие ее не у национальных компаний; в свою очередь тысячи клиентов в Литве и Эстонии берут ее у наших производителей. Другое дело, что отечественные пользователи получают помощь от государства, в том числе юридические лица, что позволяет развивать экономику.

Занятно, что когда ведущий попросил участников дискуссии поведать о своих расчетах по коммуналке, то один топ-менеджер даже не смог сказать, о каких деньгах идет речь. Другие же спикеры похвастались мудрыми энергетическими решениями нового проекта в Центральном районе Риги или в частном особняке...

КОЛЕБАНИЯ

В Риге с 1 апреля тариф на отопление снизится на 10%, в то время как в Вентспилсе его повысят на 62%.