Рига против рижанина: может ли человек противостоять столице

Интересы ответчика представлял юрист Латвийского комитета по правам человека Денис Горба, которого мы попросили ответить на вопросы, актуальные для многих рижан, оказавшихся в похожей ситуации.

– Сначала о результате: Рижский городской суд вынес решение в пользу истца – то есть Департамента жилья и среды Рижской думы. Суд постановил, что бессрочный договор аренды муниципальной квартиры, заключенный много лет назад между нанимательницей и Рижским самоуправлением, нужно изменить на договор сроком на 2 года.

– Привел ли суд какую-либо аргументацию – почему было вынесено именно такое решение?

– К сожалению, нет. Читая мотивировочную часть судебного решения, вообще может показаться, что на судебном процессе присутствовала только одна сторона – представитель Рижской думы. Аргументы ответчика вообще не упоминаются.

Небольшое пояснение. Согласно судебной практике, в мотивировочной части всегда упоминаются аргументы сторон и их оценка: какой аргумент той или иной стороны может быть признан корректным и принятым во внимание, а какой, напротив, не может быть принят судом во внимание по такой-то причине. Здесь же суд просто сослался на то, что в 2021 году были принят новый Закон о найме муниципального жилья, предусматривающий в том числе и изменение бессрочных договоров жилого найма на имеющие ограниченный срок действия.

Спустя год были приняты Правила РД № 141, дающие столичному самоуправлению право на перезаключение таких договоров на срок до 2 лет. Исходя из этого, суд постановил, что требования Рижской думы, изложенные в исковом заявлении, отвечают требованиям нормативных актов.

Не могу не отметить парадоксальность ситуации, в которой оказались рижане – арендаторы муниципального жилья. До сих пор считалось, что они в гораздо более выигрышном положении, чем, к примеру, жильцы денационализированных домов. Однако у меня за последнее время было уже два судебных процесса, когда домовладелец – частное лицо – попытался сократить срок действия договора найма до трех лет; жильцы, интересы которых я представлял, с этим не согласились и обратились в суд со встречным иском о заключении договора на максимальный предусмотренный законом срок – то есть 10 лет. И в обоих случаях встречный иск был удовлетворен.

В данном же случае получается, что Рижская дума – еще более жесткий домовладелец, чем домовладелец-частник. Формально вроде бы и не придраться: статья 32 закона о найме действительно дает право каждому конкретному самоуправлению принимать свои правила, в том числе устанавливать сроки аренды муниципального жилья. Но когда закон о найме устанавливает максимальный срок аренды муниципального жилья в 10 лет, а столичные депутаты голосуют за Правила № 141, в которых аренда ограничена сроком ДО двух лет (то есть срок может быть и на год, и вообще на полгода), невольно возникает вопрос: депутаты действительно действовали на благо рижан – арендаторов муниципального жилья, в числе которых, возможно, были и их избиратели? Или просто механически подняли руки, бездумно проголосовав за проект правил, который принесли им думские чиновники?!

– Вернемся к судебному процессу. Договор аренды муниципального жилья заключался в разных случаях на основании разных нормативных актов. Все-таки есть разница, когда человек, например, по каким-то причинам не пожелал приватизировать свою квартиру и оставался в ней просто в качестве арендатора, или жилец дома, попавшего под денационализацию, который получил право бессрочной аренды в муниципальном жилье в качестве ПОМОЩИ самоуправления, поскольку изначально был лишен самой возможности приватизировать свою прежнюю квартиру...

– Да, я об этом говорил, в том числе и на суде. Но судьи не оценивают качество Правил № 141, они просто смотрят, что там написано. А там все просто: у Рижской думы есть дома, в этих домах живут арендаторы на основании бессрочных договоров, а после принятия нового закона о найме у этих договоров должно появиться ограничение по срокам. Без всякой дифференциации – в связи с чем и на каком основании жилец получил данное жилье. То есть это снова вопрос к депутатам, принявшим правила в такой редакции.

– Если говорить о нормативных актах, то, помнится, вы упоминали статью 1587 (перевод автора. – М.Б.): «Законно заключенный договор налагает на стороны обязательство выполнить обещанное, и ни особая тяжесть сделки, ни последующие трудности в исполнении не дают права одной стороне отказаться от договора, даже возместив другой ущерб». Если вставить в данную статью конкретику, то получается так: «Законно заключенный договор (между Рижской думой и арендатором муниципального жилья) налагает на стороны обязательство выполнить обещанное (в том числе касательно бессрочности «старого» договора), и ни особая тяжесть сделки, ни последующие трудности в исполнении (по причине изменений в законодательстве) не дают права одной стороне отказаться от договора, даже возместив другой ущерб». Городской суд это как-то прокомментировал в своем решении?

– Я говорил и об этом. И, к сожалению, с тем же эффектом. Но это, опять же, вопрос не к суду, а к Рижской думе. Снова проведу параллель между домовладельцем-частником, получившим дом в ходе денационализации, и домовладельцем – муниципалитетом. Не идеализируя первых, все-таки признаем очевидное: они получали дома с «наследством» – то есть УЖЕ с арендаторами, которые проживали в квартирах по ордерам советских домоуправлений. А вот Рижская дума

- сама заселяла в свои дома арендаторов на определенных условиях;

- сама же эти условия устанавливала;

- сама заключала договор с каждым из них по своему выбору, поскольку Закон о найме жилых помещений даже в старой редакции давал право самоуправлению при сдаче в аренду муниципального жилья заключить как бессрочный договор, так и ограниченный по сроку действия;

- сама после изменения законодательства приняла правила РД, серьезно ужесточившие условия базового Закона;

- и теперь САМА давит на своих арендаторов, требуя эти новые условия принять – если не добровольно, то через суд.

Иными словами, меняет правила игры по своему усмотрению. И люди, у которых вместо бессрочного сейчас появится договор на два года, не могут быть уверены, что через два года они продолжат жить в своем жилье. Поскольку нет гарантии, что депутаты РД не изменят нынешние правила на другие, возможно, еще более жесткие, что делает положение рижан – арендаторов муниципального жилья крайне шатким и нестабильным.

А теперь небольшое отступление. Недавно в публичном пространстве прозвучала такая информация: «Иностранные инвесторы оценили инвестиционный климат в Латвии в 2023 году на самом низком уровне за все время составления индекса инвестиционной среды – 1,9 балла из 5». Казалось бы, какая связь между инвестиционным климатом в стране и проблемой арендаторов столичного муниципального жилья?

Отвечу: самая непосредственная. И заключается она в принципиальном подходе: ни один нормальный инвестор не захочет иметь дело с партнером, который имеет обыкновение менять правила игры по своему усмотрению, не считаясь с интересами второго партнера по договору. То, что мы сейчас видим в отношении арендаторов муниципального жилья – яркая иллюстрация отношения столичных властей к партнеру по договору. И совершенно неважно, о ком идет речь – о «большом» партнере – крупном предприятии, иностранном инвесторе и т.д., или о «маленьком» арендаторе: важен сам подход.

– Планируете ли вы подавать апелляцию на решение суда первой инстанции?

– В настоящее время мы с клиентом анализируем данное решение, после чего примем решение, делать это или нет.