Пато-девелопмент – это явление, которое в Польше приобретает всё больший масштаб. Микроквартиры, появляющиеся на жилищном рынке, вызывают сомнения и споры, но при этом находят своих покупателей и арендаторов. Вот один из примеров: в Кошалине появился проект дома, в котором размеры одной из квартир – внимание! - составят… 2, 5 квадратных метра!
Возможно ли это? Оказывается, что такая квартира обычной высоты запроектирована как двухуровневая. На «втором этаже» – спальное место, а под ним – раковина для мытья и унитаз. Можно ли так жить, допустимо ли это, и какие еще чудеса творятся на польском жилищном рынке?
«Клетушки» площадью до 10 квадратных метров в новых домах вызывают сомнения и споры, но при этом находят своих покупателей и арендаторов.
Польское Радио побеседовало с политологом и урбанистом Лукашем Дроздой.
Эксперт начал с самого понятия пато-девелопмент, которое функционирует в публичном пространстве:
Лукаш Дрозда: Часто под это понятие подтягиваются абсолютно все нарушения в сфере жилищного строительства и рынка, а поскольку большинство жилья предоставляют девелоперы, такое сленговое выражение относится ко всей девелоперской области. И вся ответственность перекладывается на плечи тех, кто занимается строительством, продажей и сдачей в аренду объектов недвижимости. Также есть такое понятие как «псевдоквартира». Именно о ней шла речь во вступлении к беседе. Такая «квартира» делается достаточно высокой, чтобы поместить антресоли. Но, конечно, жить на такой площади, где можно сделать только два шага, трудно. Здесь появляется вопрос о чистоте совести девелопера. Фирмы-застройщики разные, имеют разный характер, но главная проблема, которая существует в Польше, – это отсутствие в жилищном секторе альтернативы застройщикам.
Микроквартира, а точнее, площадь для использования в 2, 5 квадратных метра – это еще не все странности польского жилищного рынка. В Варшаве на месте частного дома построен многоквартирный, с жилыми помещениями размером 7, 8, 9 квадратных метров. Самая большая квартира имеет 13 квадратных метров. И вот что по этому поводу говорит Лукаш Дрозда:
-Стоит обратить внимание на то, что это и так в два раза меньше, чем допускают законодательные положения от 2018 года. А именно, что новые квартиры должны иметь не менее 25 квадратных метров. Таким образом, если что-то меньше такого метража – это уже не квартира, а «квартироподобное изделие», которое можно продавать разными способами под разными названиями. В августе, с некоторым опозданием, должно вступить в силу постановление, призванное упорядочить такую ситуацию, но в нем тоже есть «дыры», так что это не означает, что предложения, о которых сказано выше, исчезнут с жилищного рынка. Но законоположения будут хотя бы немного строже.
-Как это ни удивительно, микрожилье имеет своих клиентов. Люди приезжают на работу, на учебу, денег на больший метраж у них нет. Тем не менее, такой выбор не всегда может считаться рациональным, – считает собеседник Польского Радио:
Лукаш Дрозда: "Он нерациональный с психологической точки зрения. Один из слушателей и в шутку и всерьез сказал, что через пять дней проживания в микрожилье, на шестой день человек отправится к психиатру. Это показывает, что жилищные условия очень сильно влияют на качество нашей жизни, на состояние. И эта сфера тоже имеет свои патологии, как и система здравоохранения, становясь причиной многих проблем. На микроплощади невозможно нормально функционировать. Я однажды экспериментально проживал на протяжении месяца в квартире площадью 11 квадратных метров. Это было не в Польше, а в Украине, но ситуация была очень похожая.
И первое, что надо отметить, это проблемы с вентиляцией, нехваткой воздуха, а что за этим следует – ухудшение психического состояния. Долго с этим мириться нельзя. Надо сказать, что жилищная политика должна быть важной составляющей политики как таковой. Упущения в этой сфере, недостаток правил, решений, принимаемых госадминистрацией, приносят очень негативные последствия. Думая о жилищной политике нужно думать, прежде всего, не об инвестициях отдельных инвесторов, а о целях, которым служит жилищная политика, а именно – о потребностях, связанных с проживанием. Такие микроквартиры именно из-за спроса на них повышают средние цены на жилье, потому что малогабаритное жилье очень дорогое, что якобы компенсируется небольшой платой за коммунальные услуги, а это снижает доступ к недвижимости также в аспекте краткосрочной аренды. И часто в них условия хуже, чем гостиничная инфраструктура.
-В Польше на разных форумах можно услышать девиз: «Жилье – это право, а не товар». Лукаш Дрозда высказал свое отношение к этому девизу:
-Жилье на практике является товаром с точки зрения отсутствия других вариантов, чем покупка собственной квартиры. Я очень рад, что начинает появляться тема такого жилья, которое не является ни полностью частной, ни полностью государственной собственностью, а предназначенные для долгосрочной аренды за цену более высокую, чем государственная, но ниже рыночной. Такие квартиры могут соответствовать потребностям людей, зарабатывающих не так много и не имеющих возможности платить совершенно астрономические суммы за жилье. Трудно себе представить улучшение жилищных условий без создания альтернативных вариантов.
В государствах более развитых и зажиточных, чем Польша, парадоксально процент людей с собственными квартирами ниже, чем в странах менее богатых. Если мы думаем, что свободный рынок в состоянии решить все проблемы в плане жилья, то следует знать, что самый высокий в Европе показатель людей с собственными квартирами – в Румынии, а самый низкий – в Швейцарии, которая ассоциируется с совершенно иным уровнем жизни, чем в Румынии. Можно приводить много цифр, но когда мы в кругу экспертов обсуждаем жилищные вопросы, то приходим к выводу, что площадь для одного человека должна составлять 40 квадратных метров, а для домашнего хозяйства – 20 метров на каждого члена семьи.