RNP призывал собственников квартир активнее вовлекаться в решение проблем своего дома, а для решения текущей проблемы предлагалось, в частности, разрешить RNP перечислить сумму долга из средств домовых накоплений (с последующим возвратом данной суммы, как только RNP удастся взыскать ее с настоящих должников - конкретных жильцов-неплательщиков).
Либо, как вариант, перейти на прямые расчеты с поставщиком тепла - предприятием Rīgas siltums. Но тут возникает вопрос: если для Rīgas siltums конечным клиентом все равно является весь дом, а не каждая отдельная квартира, то как прямые платежи помогут разрешить ситуацию с долгами? Если кто-то из соседей задолжал, угроза остаться в холода без тепла все равно висит над всеми - в том числе и над добропорядочными плательщиками?
Надо признать, что проблема эта не нова и поднимается уже лет десять, обостряясь каждый раз именно накануне очередного отопительного сезона. На этот раз возмущение вызвала сама постановка вопроса: призыв к жильцам домов «активно вовлекаться в решение проблемы с оплатой за отопление » (в то время как работа с должниками - прямая обязанность управляющей компании) и предложение покрыть долги отдельных неплательщиков за счет средств, которые собственники квартир перечисляли на совершенно другие нужды (например, на ремонт/реновацию своего дома). Кто-то выражал сомнение в обоснованности сумм, указанных в «письмах счастья», а наиболее эмоциональные жители называли происходящее давлением и шантажом.
Мы связались с руководителем отдела общественных связей RNP Кристом Лейшкалнсом и попросили его ответить на вопросы, поставленные нашими читателями.
- Начну с цитаты из письма читателя: «Нас, собственников жилья, призывают активно вовлекаться в управление своей собственностью, чтобы обеспечить постоянный доступ к коммунальным услугам в доме. При этом RNP не предоставляет информацию о должниках - дескать, это запрещает Закон о защите личных данных. Но даже если известно, что этот сосед не платит - как мы, другие собственники, можем на это повлиять?!»
- То, что RNP не предоставляет информацию о должниках, не соответствует действительности. У собственников квартир есть право знать о ситуации с недвижимостью, совладельцами которой они являются, и мы в этом праве им не отказываем. Но - подчеркну - информация предоставляется только собственникам квартир под подпись. Другой вопрос - могут ли владельцы квартир как-то повлиять на ситуацию с задолженностью по теплу, даже если знают, кто из соседей сколько задолжал. Может быть, только морально; юридических рычагов взыскания этих долгов у них действительно нет.
По закону взысканием задолженностей должна заниматься управляющая компания. И мы этим занимаемся. Однако постоянно возникает огромное количество самых разных ситуаций, когда взыскать долги оказывается крайне сложно. Приведу несколько примеров.
Допустим, мы добились, чтобы суд признал, что некий жилец является должником. Судебный процесс сам по себе - действительно длительная и непростая процедура, но, наконец, все позади, и дело по взысканию долга передается судебному исполнителю. И тут оказывается, что с должника просто нечего взыскать ? никакого движимого и недвижимого имущества у него нет (по крайней мере, официально). Недвижимость если и была, то сейчас она продана или переписана на кого-то другого. Или ее вообще не было: человек жилье арендовал. Или владелец не смог выплатить ипотеку, жилье было продано с аукциона, - а в таких случаях деньги поставщикам бытовых услуг возвращают по остаточному принципу… Подобных случаев достаточно много. И не только в практике RNP: с проблемой взыскания долгов так или иначе сталкиваются все управляющие.
- Иными словами, процесс взыскания долгов длительный и далеко не всегда успешный. При этом RNP предлагает погасить долги за счет средств, взятых из домовых накоплений, называя это «временным решением» и обещая их вернуть. Но ведь, исходя из сказанного выше, эти средства могут быть возвращены домам либо очень и очень нескоро, либо вообще не возвращены?
- Деньги по задолженностям рано или поздно приходят, поскольку практически у всех должников все равно есть какой-то доход. Другое дело, что обычно бывает невозможно взыскать сразу всю сумму, долг взимается по частям, но со временем нужная сумма все равно накапливается. Сколько времени на это потребуется, зависит от суммы долга и доходов конкретного должника.
- Насколько можно судить по реакции рижан, большинство добросовестных плательщиков, которые получили от RNP предложение покрыть долги соседей за счет домовых накоплений, категорически против этого. Люди считают, что эта ситуация - к слову, возникающая из года в год - результат плохой работы отделов RNP, которые обязаны заниматься должниками. Могут ли собственники квартир конкретного дома получить информацию о проделанной RNP работе по взысканию долгов - например, на какой стадии находится то или иное взыскание? Допустим, в доме не создано правление; кому и в каком порядке может быть предоставлена такая информация?
- По поводу качества работы: мы начинаем бить тревогу сразу, после первого же неоплаченного счета, то есть не ждем, пока скопятся большие долги. Однако сам процесс взыскания долгов - это строго регламентированная юридическая процедура, и тут мы обязаны действовать в рамках законодательства. Что касается информации, как происходит процесс погашения долгов, - да, у собственников квартир есть право ее получить после соответствующего запроса – на такие заявления мы предоставляем информацию в виде описания.
- А законна ли в принципе идея, предложенная RNP, - израсходовать часть денег из домовых накоплений на погашение задолженностей за тепло?
- Согласно требованиям Закона об управлении жилыми домами, управляющая компания не имеет права потратить ни единого евроцента из средств целевого назначения на другие нужды, в данном случае ? в качестве погашения задолженностей за тепло. Таким образом, если бы RNP самолично решил погасить задолженность дома из средств домовых накоплений, это действительно было бы нарушением закона.
Однако существует Закон о квартирной собственности, в соответствии с которым домовые накопления принадлежат собственникам квартир, и они, собственники, имеют право принять любое решение, каким образом расходовать эти накопления. То есть мы, управляющая компания, распоряжаться этими средствами права не имеем, а собственники - имеют. Поэтому мы заблаговременно, пока еще не наступили холода, сообщили собственникам квартир в домах, где имеются долги, о сложившейся ситуации. И предложили использовать часть домовых накоплений как выход в достаточно непростой ситуации. Тем более что эти средства рано или поздно будут возвращены.
- То есть люди поставлены перед выбором: либо они соглашаются израсходовать часть домовых накоплений на погашение долгов, сделанных их соседями-неплательщиками, либо в холода остаются без тепла?
- Надо понимать: если исходить из требований тех регламентирующих документов, которые сегодня регулируют вопрос подключения домов к теплу, то на сегодняшний день мы имеем три стороны, у которых буквально выкручены руки. Это предприятие Rīgas siltums, которое не имеет права подключать к отоплению дом, если у этого дома есть долги. Это RNP, который, по закону, обязан перечислять предприятию R?gas siltums все, что он получает в качестве оплаты за тепло, - а получает он гораздо меньше средств, чем требуется для оплаты данной услуги, из-за чего, к сожалению, и возникает эта проблема. И, наконец, третья сторона ? огромное число жителей, которые могут действительно остаться без тепла, несмотря на то, что добросовестно оплачивали все свои счета. Все участники этого коммунального «треугольника» являются заложниками ситуации, в которой не должны находиться.
- Проблема задолженностей по теплу и связанный с ней ажиотаж накануне отопительного сезона стали в Риге уже недоброй традицией. Существуют ли какие-то способы как-то этого избежать?
- К сожалению, всегда был, есть и будет какой-то процент жителей, которые либо не рассчитываются за оказанные им коммунальные услуги своевременно, либо не рассчитываются совсем. И то, что из-за этого могут пострадать другие - добропорядочные плательщики, мы считаем категорически неправильным. Уже лет, наверное, пятнадцать ведутся разговоры о том, что необходимо резервировать определенные суммы, с помощью которых можно было бы избегать подобных стрессовых ситуаций, но, к сожалению, дальше разговоров дело пока не идет.
Можно, конечно, бесконечно обвинять RNP в том, что мы плохо работаем с должниками и вынуждаем добросовестных плательщиков оплачивать долги их соседей-неплательщиков. Однако это не так. Мы обязаны играть по действующим «правилам игры» - нормативным актам, которые мы перечислили в высланных рижанам письмах-анкетах с объяснением, почему такая ситуация возникла. За нормативную базу в этой области отвечает Министерство экономики - мы лишь исполняем.
В Эстонии, к примеру, создаются специальные фонды - именно для разруливания подобных нестандартных ситуаций. Возможно, у нас тоже должен быть создан какой-то механизм, при помощи которого можно было бы выйти из этого «рокового» коммунального треугольника.
Ситуацию комментирует Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека:
- На мой взгляд, делая собственникам квартир «предложение, от которого невозможно отказаться», RNP несколько лукавит.
Первое — предложение по прямым расчетам. Это достаточно дорогое удовольствие: с НДС и почтовыми расходами это может составлять где-то 4,30-4,50 евро на одну квартиру. Если берем многоквартирный дом (например, 100 квартир), получаем 430-450 евро в месяц только на то, чтобы выписать и прислать счет каждому собственнику жилья! Умножаем на 12 месяцев и получаем 5160-5400 евро за год дополнительно: подобные расходы вполне могут превысить текущую задолженность дома. Насколько я помню, вопрос о прямых расчетах муссировался уже давно, но именно из-за неизбежных дополнительных расходов такое предложение можно расценивать как мертворожденное: сомневаюсь, что кто-то из собственников квартир на это согласится.
Вторая идея -решить проблему долгов за счет домовых накоплений. На мой взгляд, это прямое нарушение правил Кабинета министров № 408, согласно которым на управляющего возлагается обязанность предусматривать накопления на текущие ремонты: возможность «одалживать» какую-то часть этих накоплений с целью погасить долги отдельных неплательщиков в доме в этих Правилах не предусматривается.
Зато в договорах об управлении и обслуживании предусмотрен т. н. договорной штраф (līgumsods) в размере 0,2% в день; как правило, должники его платят. Вот эти средства RNP вполне может перенаправить в счет погашения задолженностей.
Далее: хотя RNP было создано в 2010 году как муниципальное предприятие с муниципальным же капиталом, оно все это время работало как обычный коммерсант, имеющий прибыль. И, как рачительный коммерсант, предприятие вполне могло хотя бы частично пустить эту прибыль на создание фонда, за счет которого можно было бы сглаживать острые ситуации, подобные этой.
И, наконец, третье: существует просто плата за обслуживание и управление (apsaimniekošanas maksa), которую рижане вносят годами и которая состоит из нескольких позиций, в числе которых - административные расходы. В эти расходы, в частности, входит работа юристов в отделах, отвечающих за обеспечение оборотными средствами и, кстати, за работу с должниками.
Думаю, что RNP вполне могло бы посмотреть по своим карманам и найти выход из создавшейся ситуации, не залезая в домовые накопления, созданные собственниками квартир на совершенно другие цели.
Марина БЛУМЕНТАЛЬ.