Собственники квартир каждого дома могут объединиться в товарищество (dzīvokļu īpašnieku biedrība). Как правило, это делается, чтобы впоследствии перенять права управления домом. Однако не надо думать, что при появлении товарищества жителям придется управлять домом самостоятельно. Нет, они по-прежнему могут заключить договор с домоуправлением, в том числе – с тем самым, которое обслуживало их дом до создания товарищества.
Но при наличии в доме такого объединения собственников квартир сотрудничество с управдомом будет носить уже совсем другой характер. Именно жители в таком случае определяют, как обслуживать дом и сколько за это платить.
«Дом у нас уникальный!»
Личным опытом по управлению домом делится Оксана Исаева, председатель правления товарищества собственников квартир дома по ул. Кристапа, 23, в Риге. Работу в товариществе Оксана называет своим хобби, поскольку занимается ею бесплатно.
Оксана возглавляет товарищество собственников в доме на 60 квартир, который находится в Агенскалнских соснах. Жители объединились и переняли права управления домом более восьми лет назад. По словам Оксаны, это стало возможным благодаря тому, что все соседи дружные и инициативы находят у них поддержку. Сегодня в каждом из четырех подъездов дома по ул. Кристапа, 23, выбран старший по подъезду, который и помогает председателю товарищества решать многие проблемы.
– В свое время мы решили уйти от домоуправления Kurzemes nami, причиной же стал ремонтный план управляющего, – рассказывает Оксана. – Домоуправление тратило на ремонт очень большие суммы из наших накоплений, а получить от него отчет было нереально. Все изменилось, когда мы организовали товарищество и заключили договор на обслуживание с частным домоуправлением Rīgas namu аpsaimniekotājs. Это домоуправление по договору с жителями ведет документацию дома, выставляет жильцам счета и готовит отчеты.
Но главное, чего добилось товарищество по ул. Кристапа, 23, это контроля над общими накоплениями собственников квартир. Товарищество открыло собственный счет, на который и поступают все коммунальные платежи жителей дома. Далее по решению собственников квартир товарищество перечисляет эти деньги на уплату коммунальных услуг, работы управдома и ремонтные работы. Таким образом жители могут знать, как потрачен каждый цент.
– Благодаря тому, что мы создали товарищество, теперь мы можем сами решать, кто будет проводить ремонт в доме. Мы сами выбираем строителей, которые могут предложить нам самые выгодные условия за качественную работу, сами заключаем с ними договоры, – рассказывает Оксана Исаева. – За эти восемь лет успели сделать многое: утеплили стены дома, во дворе положили брусчатку. Когда проводили большой ремонт дороги, у нас не было сразу всей суммы на оплату работ, поэтому попросили домоуправление стать нашим гарантом, заключив со строителями трехсторонний договор. А потом в течение полугода рассчитались с домоуправлением.
Сейчас главная проблема дома – решить вопрос с коррекцией воды. Жильцы задумались об установке счетчиков с удаленным считыванием, чтобы сократить потери воды.
При этом после создания товарищества злостных неплательщиков в доме нет.
– Если у кого-то из жильцов меняется финансовая ситуация, он сам меня предупреждает о том, когда сможет рассчитаться, – говорит Оксана Исаева. – У нас дом уникальный, платежная дисциплина 90% – это очень хороший показатель. Всем советую перенимать дома в управление. После создания товарищества у жильцов сразу возрастает чувство ответственности, они понимают, что никто не сможет контролировать управление домом лучше, чем они сами.
Разбираемся в понятиях
– В первую очередь жителям стоит разобраться, что такое товарищество собственников квартир и чем оно отличается от общности собственников квартир, –говорит эксперт Департамента жилья и окружающей среды Рижской думы Эрик Витолс.
■ Товарищество собственников (dzīvokļu īpašnieku biedrība) – это добровольное объединение лиц, учрежденное для управления домом, но не для получения прибыли. С момента внесения в Регистр предприятий товарищество является юридическим лицом.
■ Общность владельцев квартир (dzīvokļu īpašnieku kopība) – это все собственники квартир, принимающие решения в доме. Многие вопросы в доме может принять только вся общность владельцев квартир. Скажем, только собственники квартир простым большинством голосов могут решать, какому домоуправлению поручить обслуживание дома. Они же большинством голосов (50%+1) могут выбрать уполномоченное лицо (старшего по дому) и определить объем его полномочий в отношениях между домом и управляющим.
Также, если дом перенят с баланса самоуправления, то плату за обслуживание в нем можно повышать только с согласия общности собственников квартир. Для сравнения, если в доме нет товарищества и он не снят с баланса самоуправления, то повышение цены может запланировать сам управляющий. Если жители с этим повышением не согласны, то они должны будут все-таки объединиться, перенять права управления домом и найти себе другого домоуправа.
В чем выгода?
– Почему жители должны снимать свои дома с баланса самоуправления?
– Статья 51 Закона о приватизации жилых домов государства и самоуправления говорит, что владельцы квартир любого дома в течение шести месяцев после принятия решения о начале его приватизации обязаны были собраться на общее собрание, чтобы создать товарищество собственников или заключить взаимный договор об управлении и обслуживании дома. Тем не менее требования о сроках мало кто соблюдает. Однако жители могут объединиться и теперь, спустя годы после завершения приватизации.
– Сколько всего домов в Риге имеют товарищества собственников и переняты с баланса самоуправления?
– Когда я начал работать в Рижском самоуправлении в 2002 году, на балансе Рижского самоуправления находилось примерно 7500 домов. Сейчас таких домов осталось около 4000. Но из более чем 3000 домов, перенявших управление за последние двадцать лет, 2500 – это маленькие дома (до 15 квартир). Например, в прошлом году право управления переняли 185 домов, в том числе товарищества – около 100 домов. Активность за последние три года увеличилась.
– В чем выгода создания товарищества собственников? Коммунальные услуги жильцам обойдутся дешевле?
– Разницы в оплате коммунальных услуг нет – потребление воды фиксирует общедомовой счетчик, потребление тепла – счетчики теплового предприятия.
Но если жители не просто создают товарищество, но и поручают ему самостоятельно управлять домом, можно сэкономить на административных расходах и на ремонтных работах. В таком случае собственники квартир, проведя ценовой опрос, самостоятельно выбирают строительные фирмы с самой выгодной сметой. В то время как большое домоуправление проводит конкурс на выполнение строительных работ и обычно отдает предпочтение не самым дешевым предложениям.
Как пройти регистрацию
– Какие должностные лица должны быть в товариществе собственников?
– Должностные лица – не совсем верный термин. Во-первых, в новом товариществе нужно выбрать членов правления. Далее следует понять, будет ли товарищество самостоятельно управлять домом. Если да, то кто-то из инициаторов создания товарищества должен взять на себя работу управляющего домом, а кто-то может вести бухгалтерию. Товарищество может нанять на работу и профессионального управляющего с соответствующей квалификацией. Но такому человеку или организации придется платить зарплату. Надо осознавать, что работа в товариществе требует времени и сил, даже некоего фанатизма. Причем зачастую работать приходится бесплатно – на общественных началах.
– Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать товарищество собственников? Где его регистрируют?
– Регистрация проходит в Регистре предприятий (ул. Персес, 2, тел. 67031703, сайт: https://www.ur.gov.lv/lv/). Список необходимых документов указан на сайте Регистра предприятий (в разделе Registrē /Organizāciju/ Biedrība), там же можно скачать образцы документов. Стоит регистрация недорого – 11,15 евро. Уставной капитал товариществу не нужен, ведь организация будет бесприбыльной.
– Сколько человек должно состоять в товариществе, чтобы его зарегистрировали?
–Минимум два человека. Максимум – все владельцы квартир в доме.
– Сколько времени займет создание товарищества?
– После подачи документов в Регистр предприятий – шести рабочих дней. Так как во время пандемии регистр прекратил очный прием, подписанные оригиналы документов можно отправить по почте. Также можно подать документы, бросив их в ящик для заявлений при входе в регистр. Можно также подать документы онлайн. Но для этого необходимо, чтобы все учредители товарищества имели электронную подпись. Мой совет инициаторам: сначала создайте товарищество вдвоем или втроем, а затем всем жильцам, кто потом захочет вступить в организацию, предложите написать заявление с просьбой принять их.
– Допустим, товарищество создано. Оно сразу может начать управлять домом?
– Само по себе создание товарищества еще не значит, что ему разрешено управлять домом. Например, пять инициаторов собрались, зарегистрировали товарищество, выбрали членов правления. Но чтобы перенять дом с баланса самоуправления и/или начать управлять домом, по Закону о приватизации (статья 51) товарищество должно получить соответствующие полномочия от остальных собственников квартир. Уполномочить товарищество выполнять управление домом может только общее собрание собственников квартир, причем для этого необходимо большинство голосов (50% +1). Решение собрания должно быть отражено в протоколе. Так как во время пандемии собрания запрещены, согласием жильцов можно заручиться, проведя письменный опрос путем анкетирования.
Где искать помощь?
По вопросам перенятия права управления домом, в том числе – создания товарищества собственников квартир, обращайтесь к Эрику Витолсу в Департамент жилья и окружающей среды Рижской думы (тел. 67037221, электронная почта: [email protected]).
Формы управления
– Каким образом товарищество может управлять домом?
– Если владельцы квартир решили взять дела дома в свои руки, у них есть несколько вариантов:
■ товарищество перенимает дом с баланса самоуправления и заново заключает договор со старым домоуправлением, в котором прописано, как товарищество будет контролировать работу домоуправления, исполнение и финансирование ремонтных работ;
■ товарищество, перенимая дом в управление, выбирает другое обслуживающее предприятие, заключает с ним договор и контролирует его работу;
■ товарищество перенимает дом в управление и обслуживает его своими силами. То есть самостоятельно выбирает поставщиков услуг и исполнителей ремонтных работ и заключает с ними договоры. По статистике, таких домов немного – примерно 1/3 из перенятых жильцами. Остальные все-таки заключают договоры с обслуживающими предприятиями.
– В третьем варианте, если товарищество само обслуживает дом, ему придется открыть счет в банке и сдавать все налоговые отчеты?
– Да, надо будет открыть счет в банке, куда жильцы смогут перечислять коммунальные платежи, придется принять на работу бухгалтера, который будет выписывать счета. Полученные от жильцов деньги товарищество должно будет перечислить поставщикам услуг, а ремонтные накопления хранить.
– Может ли товарищество собственников само устанавливать плату за коммунальные услуги?
– Нет, в таком случае товарищество – только исполнитель воли собственников и ничем не отличается от любого другого домоуправления. Оно не может решать такие вопросы, как повышение платы за обслуживание дома или накоплений на ремонт. Эти вопросы решают только владельцы квартир на общем собрании большинством голосов. Например, собственники квартир на общем собрании могут проголосовать за задание товариществу – утеплить здание, починить крышу, отремонтировать фасад дома. В свою очередь члены правления товарищества выбирают исполнителей ремонтных работ и подписывают с ними договора.
– Какие рычаги контроля есть у товарищества? Как оно может контролировать выбранное домоуправление?
– Рычаги контроля оговорены в договоре с обслуживающим предприятием.
Дома большие и маленькие
– Перенимать дома одинаково выгодно как жильцам больших, так и маленьких домов?
– Товарищества эффективнее работают в маленьких домах. Из всех товариществ, управляющих своими домами, 2/3 управляют маленькими домами – от 4 до 16 квартир. Для таких домов товарищество – лучший и экономически самый выгодный вариант управления.
Маленькие дома я всегда призывал перенимать дом в управление – никто не позаботится о таком доме лучше, чем сами жильцы, никто не захочет со стороны туда вкладывать деньги.
В больших домах на 70–80 и более квартир товарищества редко сами управляют домом. Там есть определенные риски.
– Какие это риски?
– Во-первых, соседи в больших домах знают друг друга плохо, обычно это лишь шапочные знакомства. А если общения нет, то и доверия нет.
Только в 1/3 больших домов, перенятых с баланса самоуправления, управление берет на себя товарищество – для этого в доме должны быть по-настоящему инициативные люди. 2/3 больших домов, где есть товарищества, переходят от муниципального домоуправления к другим управляющим предприятиям.
Но главный фактор риска для самостоятельно работающего товарищества, это должники. Если в доме несколько должников, которые не платят по счетам, товариществу самому придется рассчитываться за должников с поставщиками услуг. Особенно тяжело придется в отопительный период. Конечно, на неплательщиков можно подать в суд, но суд может длиться два-три года.
Предоставьте документы!
В Риге заявления на право перенятия жилого дома товариществом владельцев квартир или уполномоченным лицом принимает Департамент жилья и окружающей среды Рижской думы (Рига, ул. Бривибас, 49/53, документы можно оставить в почтовых ящиках на 1-м этаже).
Если дом передается товариществу собственников квартир, надо подать следующие документы:
■ копию удостоверения товарищества, выданного Регистром предприятий,
■ протокол общего собрания дома о перенятии прав на управление домом,
■ копию доверенности о праве конкретного лица, назначенного общим собранием, представлять интересы жильцов,
■ документы, свидетельствующие о том, что на общее собрание были приглашены все владельцы квартир в доме и о том, что голосовать можно было, не присутствуя на нем (список квартировладельцев или членов их семей с подписями),
■ копию договора на обслуживание.
Если у дома долги
– Если до создания товарищества у дома накопились долги, товариществу придется по ним рассчитываться?
– По закону товарищество не обязано перенимать эти долги от прежнего управляющего. Должниками остаются сами неплательщики.
– Как обстоят дела с деньгами на ремонтные работы, которые были накоплены на счету дома до создания товарищества?
– По закону, если дом создал накопления на ремонтные работы, домоуправление после передачи дома новому управляющему должно перечислить товариществу эти неиспользованные деньги. Оно так и делает, и собственники квартир могут продолжать копить дальше. Но тут появляется проблема: жильцы, думая сэкономить после перехода на самостоятельное управление, хотят платить за ремонт меньше – например, не 40 центов с квадратного метра в месяц, а 10. Но с такими суммами далеко не уедешь, трубопроводы во многих домах надо менять, крыши тоже нуждаются в ремонте. Особенно в домах, уже отслуживших свой срок.
Как переизбрать правление товарищества?
– Какого рода помощь в Департаменте жилья и окружающей среды Рижской думы могут получить люди, решившие создать товарищество собственников?
– Мы консультируем людей, которые хотят создать товарищество, рассказываем о том, как созвать собрание собственников квартир, предоставляем образцы договоров и необходимых документов, проверяем, правильно ли заполнены документы. Но отвести за руку людей в Регистр предприятий, чтобы зарегистрировать товарищество, мы не можем.
– Если жильцов дома не устраивает председатель товарищества, как им действовать, чтобы его переизбрать?
– Членов правления может переизбирать только само товарищество, но не общее собрание владельцев квартир. В случае если товарищество этого не делает, а владельцы квартир недовольны его работой, я советую им создать другое товарищество, а первое – снять.
– Как это сделать?
– Владельцы квартир имеют право на общем собрании выразить товариществу недоверие и расторгнуть с ним договор, заключив договор с другим товариществом или с обслуживающим предприятием. Такие случаи бывали, когда к управлению домом попадали недобросовестные люди.