И это, похоже, «цветочки», настоящие «ягодки» нам обещают в следующий отопительный сезон, когда и так кусачие цены на газ вырастут в разы…
Неудивительно, что множество жителей Латвии уже сегодня ломают головы, как будут выживать всего через несколько месяцев.
И все-таки многие жители Латвии готовы помочь людям, прошедшим через ад, обрести временный кров. Ну и заодно обеспечить себе «довесок» к доходам. Однако не зря говорят, что хлеб без корки не бывает: здесь необходимо считаться и с определенными рисками, о которых нам рассказал эксперт.
Наш консультант: Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека:
– Сразу хочу подчеркнуть: каким бы ни было желание чисто по-человечески помочь людям, которые оказались вынуждены покинуть свои дома, а также увеличить свой доход в преддверии отопительного сезона 2022-2023 гг., надо понимать, что вы вступаете в деловые, правовые, финансовые отношения. Поэтому первое, о чем следует вспомнить, что сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения (в данном случае мы говорим о жилом), – будь то квартира, дом, комната в квартире и т.д., регулируется Законом о найме жилых помещений и является, по закону, одним из видов хозяйственной деятельности.
Таким образом, для вас становится актуальным все, что связано с хозяйственной деятельностью: регистрация в Службе госдоходов, подача декларации о доходах, уплата налогов и т.д.
Нельзя забывать и о необходимости заключить с арендатором договор, декларировать арендатора по конкретному адресу, а по окончании договорных отношений – аннулировать декларацию. Одним словом, надо считаться с тем, что вам предстоят некоторые документально-бюрократические дела, пусть и не слишком обременительные.
А теперь о рисках, которые я как специалист в данной области могу предвидеть и с чем желательно считаться владельцу недвижимости, сдавая жилье именно беженцу. Причем совершенно неважно, гражданином какой страны он является – Украины, Сирии или какой-то другой страны, ставшей, к сожалению, «горячей точкой».
Риск № 1: платежеспособность потенциального арендатора
Сейчас на рынке аренды жилья закрепилась западная практика, на мой взгляд, очень хорошая и полезная: точно так же, как и при приеме на работу, потенциальный арендатор предоставляет арендодателю нечто вроде CV: чем он занимается, где работает, его оборот по счету за последние полгода (что дает представление о том, действительно ли человек работал, есть ли у него официальные доходы – соответственно, насколько он платежеспособен).
Можно попросить отзыв предыдущего арендодателя (если человек снимал жилье раньше у кого-то еще). Можно попробовать получить какую-то информацию по социальным сетям, наконец. И это нормальная предосторожность, которая никак не должна задевать потенциального арендатора: ведь вы вступаете в отношения с людьми, которые вам незнакомы, никогда их раньше не видели и ничего о них не знаете.
Сдавая жилье беженцу, возможности получить такого рода информацию у владельца сдаваемого жилья весьма ограничены: у потенциального арендатора может быть множество наличных денег, которые он вам, возможно, продемонстрирует. Но деньгам, как известно, свойственно быстро заканчиваться. Сможет ли арендатор пополнять свои финансовые запасы, не имея работы или иного источника финансирования, и, соответственно, выполнять свои обязательства перед вами?
Также нет возможности заранее получить представление о том, что потенциальный арендатор представляет собой чисто человечески: насколько аккуратно относится к жилью, насколько рационально будет пользоваться коммунальными услугами и насколько честно будет их оплачивать.
Да, наймодатель может попросить залоговые деньги в размере двухмесячной арендной платы – Закон о найме жилья такую возможность предусматривает. Например, сдается квартира за 300 евро в месяц; это означает, что арендатор должен внести сразу 900 евро – 300 х 2 (залог в размере двухмесячной арендной платы) плюс до конца месяца еще 300 евро за текущий месяц. И в дальнейшем арендатор ежемесячно обязан платить 300 евро. И пусть даже арендатор честнейший человек на свете – но обстоятельства могут сложиться по-всякому. Будет ли у него чисто объективно возможность платить за жилье и коммунальные услуги? Если в отношении местного жителя в этом еще как-то можно удостовериться, то в отношении беженца это крайне затруднительно.
Риск № 2: Ремонт и прочие расходы
Сегодня в законодательстве больше нет нормы, согласно которой наниматель обязан производить ремонт в арендуемом жилье. Сегодня у нас действует, опять же, западный подход: наймодатель сдает жилье, где уже произведен как минимум приличный косметический ремонт и где обеспечен определенный стандарт проживания: есть холодильник, стиральная машина, плита и проч. И ремонт, и все остальное сегодня весьма серьезно подорожало; соответственно, отремонтировать и оборудовать квартиру – удовольствие не из дешевых. Поэтому заключать договор даже из чисто финансовых соображений имеет смысл не менее чем на год, а в идеале – на два, а то и на три года и дольше, причем внеся в договор аренды пункт, что раз в год могут вноситься коррекции повышения арендной платы – например, из-за инфляции.
Если ваш арендатор – беженец, то всегда есть вероятность, что ситуация на родине, которую человек был вынужден покинуть, в какой-то момент вдруг изменилась к лучшему. Понятно, что человека здесь уже ничего не держит, он хочет как можно скорее вернуться и восстанавливать свою страну, свой дом. Это нормально и по-человечески очень понятно. Но как арендодатель вы сталкиваетесь с фактом, что жилье, которое вы изначально планировали сдать на относительно длительный срок (например, на год-два), неожиданно освобождается через три-четыре месяца. И теперь вам нужно это жилье, во-первых, «освежить» перед следующей сдачей в аренду, а во-вторых, искать нового арендатора. Что означает для вас определенные непредвиденные и ненужные вам временные и финансовые расходы.
Безусловно, у арендатора, который беженцем не является, также может неожиданно и резко измениться жизненная ситуация (со всеми вытекающими для вас вышеупомянутыми последствиями). Но сдавая жилье беженцу, нужно считаться и с т. н. политической составляющей риска.
Риск № 3: Возмещение ущерба
Как я уже упомянул выше, сегодня жилье сдается в аренду в подавляющем большинстве случаев в хорошем состоянии, отремонтированным и оборудованным всем необходимым. То есть в него вложены определенные финансовые средства. Понятно, что надо считаться с неизбежной амортизацией обстановки, ведь люди предметами пользуются, это нормально. Однако не секрет, что разные люди пользуются вещами по-разному, одни более аккуратны, другие менее.
Чисто гипотетическая ситуация: люди прожили некоторое время, потом резко снялись и уехали, а вы столкнулись с тем, что жилью нанесен крупный ущерб. Вы приглашаете специалистов, составляете акт, определяете сумму ущерба. Можете даже подать в суд на возмещение ущерба – но что дальше? Где искать ответчика, если он скрылся где-то на просторах своей страны, которая не является членом Евросоюза? Как взыскать с него ущерб? Поэтому если человек не просто по доброте душевной хочет протянуть руку помощи людям, оказавшимся в беде, но еще и как-то улучшить собственное материальное положение, то он должен учитывать и такой потенциальный «подводный камень». По крайней мере, лично мне с точки зрения бизнеса видится в этом тоже достаточно серьезный риск.
Вместо эпилога
Хочу подчеркнуть, что все, о чем было сказано выше, вовсе не означает, что беженцам жилье лучше не сдавать.
Просто как и в любом деле, перед тем, как сделать какой-то шаг, нужно осознавать возможные риски: тогда их проще или предотвратить, или, по крайней мере, минимизировать еще до вступления в правовые отношения. Что в дальнейшем позволит избежать недоразумений, а то и серьезных конфликтов и ущерба – как морального, так и материального.
* * *
Как известно, латвийские власти решили финансово стимулировать домохозяйства, которые добровольно предоставят жилье украинским беженцам. Многие стали интересоваться возможностью сдать либо свою квартиру (перебравшись на какое-то время жить к родственникам), либо часть квартиры – например, комнату в «двушке» или «трешке».
Написав соответствующее заявление о готовности принять беженцев и, соответственно, разместив их, эти домохозяйства смогут претендовать на следующую компенсацию от государства: 100 евро за первого постояльца, 50 евро за каждого последующего, но не более общей суммы в 300 евро в месяц (речь идет, естественно, об одном и том же жилье по определенному адресу).
Есть и другой вариант: заключение договоров аренды жилья с последующим размещением там граждан Украины с частными (физическими и юридическими) лицами. В этом случае предусматривается компенсация от государства на сумму в размере не более 400 евро в месяц, правда, туда входит не только собственно плата за аренду жилья, но и оплата коммунальных услуг.