Наш консультант: Анна Калери, юрист:
Нет у владельца квартиры прямых наследников – и «квартирный вопрос» повис в воздухе. Кто и как вправе распоряжаться пустующей жилплощадью? Здесь следует уточнить: под завещанием имеется в виду именно юридически оформленный документ, а не изложенное вольным стилем устное или письменное распоряжение собственника жилья. Без юридического заверения такой документ еще придется подтверждать, а процедура эта долгая и сложная.
Наследники по родству и наследники по закону
Претендовать на пустующую квартиру может, по сути, любой человек. Могут быть наследники по родству, даже самому дальнему, а может и сосед. Заявить свои права на недвижимость могут и юридические лица – кредитные учреждения или банк, если жилье было приобретено по ипотечному кредиту, или за человеком числятся другие долги, которые он не успел выплатить.
«Наследниками могут быть и домоуправление, или компания, обслуживающая дом, и даже товарищество собственников квартир. Наследником может быть и самоуправление, если умерший, к примеру, оставил долг по налогу на недвижимость».
Все начинается с нотариуса
Для получения права на наследование лица, указанные в завещании, или любые другие претенденты на недвижимое имущество должны обратиться к нотариусу, который открывает дело о наследовании.
«Нотариус публикует в газете Latvijas Vēstnesis объявление о том, что открылось наследство после смерти человека. Наследники в течение года должны сделать заявку».
Суд да дело
Если прошел год, и никто из наследников не объявился, нотариус может обратиться к следующей группе лиц – кредиторам. Тогда уже кредитор становится наследником имущества и реализует его, чтобы погасить свои долги. Но кредитор может и не становиться наследником жилья, ему гораздо важнее взыскать свой долг. В таком случае долг бывшего хозяина квартиры может быть предъявлен любому возможному наследнику – родственнику умершего, государству или самоуправлению. Если же наследник с кредитными претензиями не соглашается, тогда кредитор вправе обратиться в суд.
«Судятся даже за «копейки». Скажем, оставшийся за прежним хозяином долг по налогу на недвижимость составляет 3 евро, а административные расходы, которые несет самоуправление за эту тяжбу, в несколько раз превышают эту сумму».
Самоуправление: брать в наследство или отказаться?
Если нет наследников и кредиторы также отказываются перенимать наследство, тогда нотариус обращается в местное самоуправление. Теперь уже самоуправление должно заняться этой недвижимостью.
Под завещанием имеется в виду именно юридически оформленный документ, а не изложенное вольным стилем устное или письменное распоряжение собственника жилья.
Вплоть до января 2023 года, пока не вступили в силу поправки к Гражданскому закону, самоуправления могли и отказаться от «бесхозной» жилплощади. Если квартира требовала капитального ремонта и большого вложения средств или же обросла долгами бывшего владельца, которые тоже пришлось бы погашать за свой счет, самоуправление могло и отказаться от такого «подарка».
«Теперь самоуправление по закону обязано перенимать это жилье, чтобы пустующая квартира не стояла годами и не накапливались долги.
Если же самоуправление посчитает, что ему это невыгодно, оно тоже может выставить пустующую недвижимость на аукцион. Но процедура передачи имущества на аукцион пока до конца так и не ясна».
Если же квартира уходит с аукциона, на деньги, вырученные с ее продажи, самоуправление будет рассчитываться с кредиторами, которым задолжал прежний собственник жилья.
Товарищество – собственник квартиры
«Бесхозная» квартира, оставшаяся после смерти ее владельца, может оказаться в любом доме. Со вступлением в силу в 2022 году поправок к Закону о квартирной собственности организованное в доме товарищество жильцов также имеет право приобретать движимое и недвижимое имущество. Для этого желательно заблаговременно обратиться к нотариусу для оформления наследства. Правда, и эта процедура наследования товариществом еще до конца не проработана, но в любом случае оформление наследства проще и дешевле, чем последующее участие в аукционе с неизвестным результатом.
«Унаследованная товариществом собственников квартира становится собственностью всего дома. Как ею распорядиться – это жильцы уже решают дальше совместно. Бывали случаи, когда товарищество в такой квартире делало помещение для общих собраний или использовало его и для других общедомовых целей. Выкупленную квартиру потом можно и продать, а деньги зачислить на счет дома и отремонтировать, к примеру, крышу. Существуют и другие варианты, предусмотренные законом».
Завещание или дарственная?
Если жильцы в доме дружные, одинокий человек может составить завещание и в пользу кого-либо из соседей. Хуже, если жилплощадью начинают интересоваться посторонние. Предлагают отписать имущество какой-либо компании по недвижимости в обмен на деньги или под гарантию ухода за одиноким пенсионером. В результате человек не только никаких денег не получает, но и лишается жилья. На этой почве случаются и особо тяжкие преступления. Чтобы не оказаться в ловушке, нужно понимать, в чем разница между завещанием и дарственной на недвижимость.
«Завещание вступает в силу только после смерти наследодателя. Собственник недвижимости при жизни может неоднократно менять завещание. Каждый новый документ таким образом отменяет действие предыдущего. В силу вступит последнее составленное завещание. Только за каждое новое завещание придется заново платить.
Дарственная вступает в силу сразу же с момента ее подписания, то есть еще при жизни человека. Как только он подписывает документ, квартира больше не является его собственностью. Однако можно составить договор дарения с условием. Например, указать, что даритель проживает в квартире до конца своих дней. Или что одаряемый до конца дней дарителя не будет пытаться его выселить и, скажем, обязуется ухаживать за ним и т.д.».
В практике юристов бывают случаи, когда завещания составляют в пользу благотворительных организаций, нередко имущество завещают церквям или отписывают недвижимость в пользу государства. Что делать с жильем, каждый решает сам. Но прежде чем подписывать какие-либо документы, необходимо их внимательно изучить. А лучше – проконсультироваться с юристом.
Татьяна СОКОЛОВА