На сегодня более 200 тысяч зданий в Латвии стоит на земле, принадлежащей другим владельцам, и вынуждены платить им за аренду. Среди них более 3600 многоквартирных домов, около трети из них – в Риге.
С недавних пор появилась возможность "выкупиться" у баронов, причем без согласия собственников земли. Процесс это непростой. Рассмотрим плюсы и минусы.
Обновленный Кадастр: что изменится
Новые поправки предусматривают, что в 2025 году будут действовать сразу две кадастровые величины – фискальная и универсальная.
Зачем это делается: кадастровая стоимость недвижимости (универсальная) после длительного периода замораживания будет "обновлена", то есть резко повышена.
Однако будет переходный период, когда Государственная земельная служба (ГЗС) с 1 января 2025 года – временно – в Кадастровой информационной системе для каждого кадастрового объекта будет начислять и регистрировать две действующие кадастровые стоимости: фискальную и универсальную.
Такая система будет действовать до вступления в силу новой базы кадастровых стоимостей, которую правительство должно утвердить до 15 июня 2027 года.
Для уплаты налога на недвижимость будет использоваться фискальная кадастровая стоимость, которая ПОКА останется в нынешнем размере.
В свою очередь, универсальная кадастровая стоимость будет основываться на рыночных данных за 2022 год и будет использоваться для определения платы за законное использование земли (в частности, платежи "земельным баронам"), а также бухгалтерской и финансовой отчетности.
Например: жильцу рижской квартиры, которая находится в многоквартирном доме, стоящим на чужой земле, в будущем году предстоит, как и всегда, два платежа: 1) налог на недвижимость муниципалитету; 2) платеж за пользование чужой землей.
Первый, с учетом "фискальной кадастровой стоимости" измениться не должен. Второй резко вырастет.
Насколько могут вырасти платежи
18 апреля Сейм концептуально поддержал поправки к закону «О времени введения в действие и порядке применения восстановленного Гражданского закона Латвийской Республики 1937 года, предусматривающие, что платеж жильцов за пользование НЕ принадлежащей им земли с 2025 года постепенно вырастет у той части собственников квартир, для которых будет установлена более высокая кадастровая стоимость.
Повышение платежей в пользу "земельных баронов" планируется на 30% в год – до 2028 года.
При этом по поправкам к Закону о кадастре, послабления "фискального кадастра" на их ситуацию не распространяются.
Однако "потолок" в 4% для платежей "баронам" собираются сохранить.
Авторы поправок при этом подчеркивают: они предлагают компромисс: решение по платежам за пользование чужой землей при раздельной собственности предусматривает ПОСТЕПЕННЫЙ рост платежей на 30% в год, чтобы жителям не пришлось переживать резкий рост расходов из-за увеличившейся кадастровой стоимости.
Как известно, кадастровая стоимость земли в некоторых случаях с 2025 года вырастет в 2-4 раза (к примеру, в Риге и Юрмале). Соответственно вырастут и платежи арендаторов земли в пользу землевладельцев, поскольку арендная платы рассчитывается от кадастровой стоимости.
Нюансы выкупа у "баронов"
Проектом поправок к закону о государственном кадастре предусмотрено, что лица, которые в этом году до 31 декабря выкупают землю под домом, делают это по кадастровым стоимостям 2019 года, как это указано в Законе о прекращении принудительно разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах.
Но «с 1 января 2025 года, когда вступят в силу универсальные кадастровые стоимости, землю придется выкупать по универсальной кадастровой стоимости или по актуальной кадастровой стоимости», – указывает государственный портал lvportals.lv.
ГЗС до 31 декабря 2024 года должно на своем сайте хранить цены кадастровой стоимости для отчуждения в рамках Закона о прекращении принудительно разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах.
Стоит ли выкупать землю под многоэтажками?
Этот вопрос задают многие. С одной стороны: непростой и медленный. С другой: в долгосрочной перспективе он явно окупится, земля под многоэтажками, как видим, не становится дешевле.
Очевидный минус: жильцам также придется вникать в массу процедурных тонкостей процесса выкупа.
Ведь для того, чтобы воспользоваться Законом о выкупе земли, жители должны: принять решение о выкупе; местное самоуправление должно определить функционально необходимую землю, а Государственная земельная служба должна зарегистрировать землю и определить ее цену. Собственники дома должны выкупить эту землю в течение двух лет.
Очевидный плюс: не придется думать об очередных поборах. Можно платить определенную сумму каждый месяц, и эта сумма не будет расти.
Важно: у многих людей, особенно пенсионеров, и на жизнь-то денег не хватает, а тут придется как-то их уговаривать брать кредит. При этом пожилые люди, особенно с маленькими пенсиями, вообще боятся слова "кредит".
Комментарий
Владимир Ткаченко, член правления общества Tauta pret zemes baroniem: «Я уже не раз выражал скепсис, стоит ли все это затевать. Многие квартировладельцы скорее согласятся платить за аренду своей идеальной доли земли под домом (если это порядка 5-20 евро в месяц), чем брать кредит на тысячи евро, чтобы эту землю выкупить. Потому что возникает вопрос: а сколько лет вообще простоят эти многоэтажки?»
И еще: придется ведь еще тратиться на ремонт этих домов - у всех на слуху грядущий срочный ремонт лифтов - за 50 000 штука. На что тоже, видимо, придется брать кредиты. И лоджии тоже требуют ремонта...