В большинстве мегаполисов мира очень дорогое жилье. Некоторым их жителям приходится отдавать за аренду квартиры едва ли не половину своего дохода. Но есть город, в котором власти помогают огромному количеству людей снимать и покупать квартиры по ценам намного ниже рыночных. Причем не только малоимущим, но и представителям среднего класса. Этот город – столица Австрии, Вена.
Власти Вены субсидируют как аренду, так и покупку квартир. В первом случае речь идет о так называемых Gemeindewohnung – "общественных" или "городских" квартирах. Их могут снимать люди, которые прожили в городе несколько лет и имеют доход ниже определенного уровня. Купить квартиру можно в Genossennschaftswohnung – "кооперативном жилье". Эта система немного сложнее: нужен стартовый взнос, на который, впрочем, можно взять льготный кредит в банке. Затем в этой квартире нужно прожить несколько лет, оплачивая пониженную аренду, после чего жилье можно выкупить.
"В два раза дешевле, чем на свободном рынке": покупка социального жилья
Диана из Беларуси живет в Австрии более 10 лет и купила квартиру как раз в кооперативном жилом комплексе.
"На такие квартиры имеют право только те люди, у которых доход не превышает ту планку, когда ты считаешься в Австрии богатым человеком, который может себе позволить купить квартиру самостоятельно, – рассказывает она. – Это для среднего класса. Что такое средний класс в Вене? Если мы спустимся в гараж, то можно посмотреть по автомобилям, которые там стоят. У нас есть и "Мерседесы", и "Порше", и БМВ, разного класса. Есть и "Форды", и все что угодно. Банк Австрии предоставляет по этой же программе для первого взноса льготный кредит. Арендная плата в договоре указывается на основании законодательства, которое определяет стоимость квадратного метра в такой квартире".
Застройщики таких кооперативных домов конкурируют друг с другом, но при этом они либо полностью, либо наполовину принадлежат городу и не стремятся к максимальной прибыли. По сути они продают эти квартиры по цене, которая лишь немного выше себестоимости.
"Когда я искала квартиру, на свободном рынке купить жилье такого размера мне было сложно, – говорит Диана. – Кооперативная квартира для меня была намного выгоднее. Она в тот момент стоила в два раза дешевле, чем квартира на свободном рынке. Застройщик по закону мне не мог продать жилье по рыночной цене, он просто не имел на это права.
У меня есть знакомые, которые купили квартиру частным образом. У некоторых из них в доме есть даже бассейн на крыше, но стоимость в 3-4 раза больше, чем цена моего квадратного метра. А это уже и 10, и 12 тысяч за квадратный метр". Впрочем, в соседнем доме, построенном по такой же программе доступного жилья, тоже есть бассейн, добавляет Диана.
"Мы рассматриваем жилье как социальное благо": как финансируют социальные квартиры
Кристиан Шантль отвечает за международные связи в Wiener Wohnen, организации, которая управляет в Вене всем городским жильем. Он объясняет, как финансируется система социальных квартир: "Каждый австриец со своим работодателем платит один процент от своего дохода на строительство и реконструкцию доступного жилья. От 75 до 80% людей имеют доступ к этой жилплощади и тоже могут получать выгоду от данного налога. И поэтому в нашей стране нет дискуссии на эту тему. Мы все платим, но мы все получаем что-то взамен. В общем, мы уже более 100 лет рассматриваем жилье как социальное благо, а не как товар, который можно оставить исключительно рыночному регулированию. Это означает, что город активно участвует в решении жилищного вопроса точно так же, как по сути, во всех вопросах общественного благосостояния – будь то здравоохранение, система водоснабжения, переработка мусора, общественный транспорт или образование".
Вене принадлежат несколько сотен тысяч квартир, и город не продает их, а сдает по льготным ценам, а также выкупает землю под постройку нового доступного жилья. В этом двухмиллионном городе более 60% жителей живут в субсидированных квартирах. Право на аренду или покупку социального жилья в Вене имеют люди с доходом ниже 57 тысяч евро в год после вычета налогов – то есть даже те, кто зарабатывает больше 4 тысяч евро в месяц "чистыми" на человека. Преимущества социального жилья очевидны: ежемесячная аренда в полтора-два раза ниже, чем если снимать квартиру по рыночной цене. Стоимость аренды квадратного метра в муниципальной квартире – меньше 10 евро, на свободном рынке – от 16 евро и выше, в зависимости от района. Хозяин квартиры, город Вена, не повышает плату, когда вздумается, и не требует внезапно освободить помещение через два месяца. То есть арендаторы в таких квартирах чувствуют себя практически так же уверенно, как и обладатели собственного жилья.
"Ты даже можешь оставить эту квартиру детям по наследству": как устроена социальная аренда
Шоира Юсупова из Таджикистана живет в Вене несколько лет. Первые два года снимала жилье самостоятельно, но как только получила на это право, подала заявку и переехала в социальную квартиру – которая и больше, и дешевле.
"Я снимала квартиру в частном порядке, 35 квадратных метров, – рассказывает Шоира. – И стоила она 800 евро, намного дороже, чем нынешняя. Знаете, что мне нравится? Если вы в Австрии имеете на что-то право, вы это получите. Я была уверена, что получу социальное жилье. Подготовила все документы, прошла собеседование. Дальше оставалось только ждать. У меня был выбор из примерно 370 квартир, есть специальный сайт, можно смотреть и выбирать. Из всех квартир всего лишь три были с отдельными спальнями. Я кликнула на одну из них, и мне буквально на следующий день ответили".
"Социальное жилье придает уверенности, – отмечает Шоира Юсупова. – Ты понимаешь, что тебя никуда не выселят. Ты на долгосрочной основе уже остаешься в этой квартире и даже можешь оставить ее своим детям по наследству. Очень многие мои соседи получили квартиру по наследству. То есть они родились в этой квартире, выросли, всю жизнь прожили и оставят своим детям. И самое интересное, что они получали эти квартиры уже давно. И, например, если я за свою квартиру плачу 600 евро, они за еще большую квартиру платят намного меньше – 300 или 400 евро. С соседями мне, конечно, очень повезло. Как только мы переехали, они пришли знакомиться, с вином".
Социальное жилье в том или ином виде есть в разных странах. Правда, часто оно похоже не декорации для съемок фильмов, вроде "На игле" или "Реквием по мечте". Такие скорее "асоциальные" дома расположены в проблемных районах, в них живут не самые благополучные семьи, высок уровень преступности. А в Вене субсидируемые квартиры расположены по всему городу: и в домах, построенных в середине прошлого века, и в совершенно новых комплексах.
Вероника Ивановски из Wiener Wohnen объясняет, что это особенность системы: "В Вене по адресу невозможно определить доход человека. У нас установлены высокие лимиты доходов, которые гарантируют, что люди с низкими и средними доходами живут по соседству. Это означает, что нет сегрегации, нет стигматизации, и если кто-то говорит: "Я живу в первом районе Вены в центре города", – вы не можете сделать вывод, живет ли этот человек в муниципальной квартире или в квартире с частного рынка".
"Многие наши здания стареют": проблемы венского социального жилья
Главная проблема венского жилья заключается в том, что большое количество домов здесь было построено в прошлом веке и нуждается в реновации. Кроме того, население Вены быстро растет, поэтому претендентам на социальное жилье приходится вставать в очередь и ждать, как минимум, несколько месяцев.
"Ждать приходится максимум полтора года, – говорит Вероника Ивановски. – После того, как вы подали заявку, вы получаете Wohnticket – билет на жилье – и попадаете в лист ожидания. Сейчас у нас в очереди около 15 тысяч человек, половина из них уже проживает в социальном жилье, но они хотели бы сменить квартиру. У людей есть возможность переехать в меньшую или большую квартиру, в зависимости от жизненной ситуации".
"Конечно, многие наши здания стареют, – признает Кристиан Шантль. – Некоторым из этих домов более 100 лет, и именно поэтому одна из наших самых важных целей на протяжении многих лет – это структурное и непрерывное обновление этих домов и приведение их в соответствие с новейшими техническими стандартами. Очень важным моментом является утепление домов, изменение энергоснабжения и тому подобное. Конечно, потребность в инвестициях велика, но и выгода, которую люди от этого получают, тоже большая. Нельзя забывать, что каждый отремонтированный дом потребляет лишь треть от той энергии, которая ему была необходима раньше".